Contrat de bail à loyer

« « Le bail peut être résilié moyennant un mois de préavis », ou tout délai de congé inférieur à trois mois pour le logement. »

CO art. 266a al. 1 ne permet de convenir qu'un délai plus long ou un autre terme. Aucune nullité ici : le texte prévoit lui-même que la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2). La clause ne raccourcit donc rien, elle trompe seulement celui qui l'a écrite sur la date de sortie.

À la place : Écrire le délai légal de trois mois, ou un délai plus long si les deux parties le veulent. Un autre terme peut aussi être convenu.

« « Le garage (ou la place de stationnement) peut être résilié moyennant deux semaines pour la fin d'un mois. » dans le bail du logement. »

Le délai de deux semaines de CO art. 266e vise la place louée séparément. Cédée avec le logement, elle suit le régime du logement (CO art. 253a al. 1, OBLF art. 1), et deux semaines seraient un délai plus court que le délai légal, que CO art. 266a al. 1 n'autorise pas à convenir.

À la place : Un contrat distinct pour la place, avec son délai de deux semaines, si les parties veulent des sorts séparés. Sinon, la place reste dans le bail et suit le logement.

« « Le congé sera donné par lettre signée du bailleur », ou par courriel, ou sur un formulaire maison. »

Le congé du bailleur se notifie au moyen de la formule agréée par le canton ; à défaut il est nul (CO art. 266l al. 2 et 266o ; ATF 144 III 462 consid. 3.3.2). La nullité frappe le congé lui-même, quels que soient le motif et le délai.

À la place : Rappeler dans le bail que le congé du bailleur se notifie sur la formule agréée par le canton du logement, à obtenir auprès du canton.

« « Le congé est valablement notifié à l'un des époux » ou un envoi unique adressé au couple. »

Le congé du bailleur et la fixation d'un délai de paiement assortie d'une menace de résiliation se communiquent séparément au locataire et à son conjoint ou partenaire enregistré (CO art. 266n) ; le congé qui ne le fait pas est nul (CO art. 266o). La mise en demeure, elle, n'est pas nulle comme acte : elle ne peut simplement pas porter un congé valable.

À la place : Deux envois nominatifs et deux accusés de réception distincts, et l'adresse du conjoint collectée dès la signature du bail.

« « Le locataire renonce à demander une prolongation du bail » ou « renonce à contester le congé ». »

Nulle. Le locataire ne peut renoncer aux droits des CO art. 271 à 273c que si le chapitre le prévoit expressément, et les conventions contraires sont nulles (CO art. 273c al. 1 et 2). La seule renonciation admise est celle à une deuxième prolongation, dans une prolongation convenue entre les parties (CO art. 272b al. 2).

À la place : Rien dans le bail. Si le bailleur a besoin d'une échéance ferme parce qu'il transforme ou démolit, la voie écrite est le bail conclu en prévision de ces travaux (CO art. 272a al. 1 let. d), avec sa clause expresse et son projet nommé.

« « En cas de refus de la hausse de loyer, le bail prend fin », ou toute majoration annoncée avec une menace de résiliation. »

La majoration assortie d'une résiliation ou d'une menace de résiliation est nulle de plein droit (CO art. 269d al. 2 let. c) : elle ne produit aucun effet, sans qu'aucune démarche soit nécessaire. Le congé donné pour imposer une adaptation de loyer, lui, n'est qu'annulable : il déploie tous ses effets si le locataire ne saisit pas l'autorité de conciliation dans les trente jours (CO art. 271a al. 1 let. b et 273 al. 1).

À la place : Séparer les deux actes. Une majoration se notifie sur la formule officielle, sans un mot de résiliation.

« « À défaut de locataire de remplacement, le locataire doit le loyer jusqu'au prochain terme de congé », dans un bail de durée déterminée. »

Aucune nullité, mais la clause est fausse et elle joue contre le bailleur. CO art. 264 al. 2 énonce deux branches : jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal. Dans un bail de durée déterminée, c'est l'échéance convenue qui compte, et le bailleur qui écrit la version tronquée renonce sans le savoir à ce que la loi lui accorde.

À la place : Citer les deux branches et nommer la date d'échéance du bail dans la clause.

« « Les colocataires ne peuvent contester le congé que conjointement. » »

Nulle comme renonciation anticipée à un droit du chapitre III (CO art. 273c al. 2). Un cotitulaire peut agir seul en annulation dans les trente jours, à condition d'assigner aux côtés du bailleur celui qui ne veut pas contester (ATF 140 III 598 ; ATF 145 III 281). La clause ferait perdre le délai au locataire dont le colocataire refuse de signer.

À la place : Distinguer les deux plans dans le bail : le congé émanant des locataires est signé par tous, la contestation d'un congé peut être portée par un seul.

« Le bailleur peut majorer le loyer en tout temps par simple communication écrite. »

Une majoration ne vaut que pour un prochain terme de résiliation, sur avis motivé établi au moyen de la formule agréée par le canton, parvenant au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation (CO art. 269d al. 1 et 3). L'art. 269d al. 2 CO assortit ces exigences d'une nullité expresse : la majoration notifiée autrement est nulle, et la clause qui prétend la permettre ne donne rien au bailleur.

À la place : Convenir des paliers dès la signature, dans un bail de trois ans au moins, ou majorer en cours de bail au moyen de la formule officielle de l'art. 269d CO, que ce générateur ne produit pas.

« Les frais accessoires sont régis par les dispositions générales annexées au présent bail. »

Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que s'ils ont été convenus spécialement (CO art. 257a al. 2), ce qui suppose que chaque poste soit décrit clairement et précisément dans le contrat lui-même ; le renvoi à une annexe standardisée ne suffit pas (ATF 135 III 591). Les postes ainsi renvoyés sont inopposables au locataire : ils restent compris dans le loyer net pour toute la durée du contrat en cours.

À la place : Énumérer chaque poste dans le corps du bail, avec son mode de perception. Une annexe ne peut que détailler un poste déjà nommé dans le contrat, jamais en créer un nouveau.

« Les frais accessoires omis dans le bail pourront être facturés dès leur découverte, y compris pour la période écoulée. »

Un poste qui n'a pas été valablement convenu est compris dans le loyer net : il est inopposable au locataire pour le contrat en cours, ne peut pas être facturé rétroactivement, et le bailleur le supporte sur son propre rendement (CO art. 257a al. 2 ; ATF 135 III 591 consid. 4.2.3 ; ATF 121 III 460).

À la place : Introduire le poste pour un prochain terme de résiliation, par avis motivé sur formule agréée par le canton, que le locataire pourra contester dans les trente jours.

« Le locataire reconnaît avoir reçu la formule officielle du loyer initial et renonce à s'en prévaloir. »

La remise de la formule est un acte matériel qu'une reconnaissance signée ne remplace pas. À défaut de remise, ou en cas de formule incomplète, la fixation du loyer est nulle (nullité partielle, CO art. 20 al. 2 ; CO art. 270 al. 2 ; ATF 120 II 341) : le juge fixe le loyer, le montant convenu servant de plafond, et le locataire peut invoquer ce défaut en tout temps tant que le bail dure (ATF 148 III 63). La clause ne produit donc pas l'effet recherché.

À la place : Commander la formule officielle auprès du canton, la remplir avec l'ancien loyer et les mentions exigées, la remettre au plus tard le jour de la remise du logement, et conserver la preuve de cette remise.

« La signature du présent bail vaut communication de tous les paliers convenus. »

L'OBLF art. 19a exige que chaque augmentation soit communiquée par écrit, au plus tôt quatre mois avant son entrée en vigueur : la communication est un acte distinct et postérieur, qu'un bail signé des années plus tôt ne peut pas porter. La faculté cantonale d'admettre une copie de la convention en guise de formule a de surcroît été abrogée le 1er octobre 2025. Le dossier n'établit pas la sanction d'un palier non communiqué : la clause ne sécurise donc rien, elle installe une fausse certitude.

À la place : Produire, avec le bail, un échéancier des communications, une par palier, chacune datée dans les quatre mois qui précèdent l'entrée en vigueur du palier concerné, et l'envoyer en forme écrite simple.

« « Les frais accessoires sont régis par les dispositions générales annexées au présent bail. » ou « Charges selon conditions générales. » »

Un renvoi à une annexe standardisée ne fonde pas la convention spéciale exigée par l'art. 257a al. 2 CO (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1). Les postes ainsi renvoyés sont réputés compris dans le loyer net et le bailleur n'a aucune créance de ce chef. Ce n'est ni un bail nul, ni une clause annulable, ni une clause inopposable : c'est une absence de créance, et ce qui a été perçu doit être restitué.

À la place : Énumérer chaque poste dans le corps du bail. L'annexe reste possible, mais uniquement pour détailler un poste déjà inscrit au contrat.

« « Loyer net, charges en sus » ou « frais accessoires usuels », sans liste de postes. »

Même vice : aucun poste n'est nommé, donc aucun n'est valablement convenu (CO art. 257a al. 2 ; ATF 135 III 591). Le bailleur devra supporter ces frais sur son propre rendement (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3).

À la place : Une liste nominative poste par poste, saisie en cases à cocher et non en texte libre, chaque poste produisant une ligne imprimée au contrat.

« « Taxes publiques actuelles et futures », « tous impôts et taxes présents et à venir ». »

Les termes ouverts n'ajoutent rien aux postes énumérés et ne permettent pas de facturer une taxe qui n'existait pas à la conclusion (CO art. 257a al. 2 ; TF 4A_620/2021 du 18.07.2022 consid. 4.1.3). Il serait en revanche faux d'annoncer au bailleur que ce type de clause est nul : le Tribunal fédéral ne l'a pas jugé.

À la place : Désigner nommément la taxe existante, avec la commune, par exemple « taxe d'épuration des eaux usées de la commune de Collombey-Muraz ». Pour une taxe créée plus tard, passer par la formule agréée par le canton, pour un prochain terme de résiliation.

« « Le locataire prend à sa charge l'entretien, les réparations et la réfection des installations. » »

C'est une dérogation à l'obligation d'entretien du bailleur au détriment du locataire, nulle pour deux motifs indépendants : elle figure dans des conditions générales préimprimées, ce qu'est toute annexe produite en série par un générateur, et il s'agit d'un bail d'habitation (CO art. 256 al. 2 let. a et b). L'OBLF art. 6 let. a exclut en outre la réparation et la réfection des installations des frais de chauffage.

À la place : Une clause distincte sur les menus travaux, reprenant la formule de l'art. 259 CO avec le renvoi à l'usage local et sans montant. Elle ne se range jamais sous la rubrique des frais accessoires.

« « Frais d'administration : 3 % des dépenses justifiées » ou tout autre pourcentage. »

Le droit dit seulement que ces frais sont portés en compte jusqu'à concurrence des taux usuels (OBLF art. 4 al. 3 et art. 5 al. 3), sans aucun chiffre. Le taux de 3 % qui circule apparaît dans l'état de fait de TF 4A_622/2015 comme clause contractuelle des conditions générales, sans que le Tribunal fédéral se prononce. Inscrire un taux revient à inventer une règle.

À la place : Reprendre la limite légale sans chiffre, et vérifier la pratique auprès de l'autorité de conciliation du canton avant de facturer ce poste.

« « Les frais accessoires sont perçus au forfait ; le bailleur établit néanmoins un décompte annuel avec ajustement du solde. » »

Forfait et décompte sont deux régimes alternatifs et non cumulatifs (OBLF art. 4 al. 1 et 2). La clause est contradictoire et le bailleur ne saura pas laquelle des deux mécaniques il peut opposer au locataire.

À la place : Choisir l'un des deux régimes. L'acompte si le montant doit pouvoir être ajusté, le forfait si le bailleur veut un montant fixe et dispose de la moyenne des trois dernières années.

« « Les frais accessoires non facturés jusqu'ici pourront être réclamés rétroactivement au locataire. » »

Un poste non valablement convenu est compris dans le loyer net pour toute la durée du contrat en cours ; le bailleur doit le prendre à sa charge sur son rendement, voire sur son patrimoine (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3 ; CO art. 257a al. 2).

À la place : Un avis motivé sur la formule agréée par le canton, valant pour un prochain terme de résiliation, que le locataire peut contester dans les trente jours (CO art. 269d al. 1 à 3, art. 270b al. 2).

« « Toute prétention du locataire relative aux frais accessoires est périmée après un an » ou toute autre clause fixant un délai de restitution. »

La qualification de la créance en restitution des frais accessoires indûment perçus n'est tranchée dans aucun arrêt publié, et le délai applicable reste ouvert. Une clause qui fixe ou raccourcit ce délai s'appuierait sur une règle que le dossier laisse expressément en suspens.

À la place : N'écrire aucune clause de prescription. Retenir, côté avertissement seulement, que le temps écoulé ne protège pas le bailleur : ce qui compte est ce que le locataire savait et à quel moment.

« « À la fin du bail, le bailleur prélève sur la garantie les montants qu'il estime lui être dus. » (ou toute clause qui autorise le bailleur à se servir seul sur la garantie) »

CO art. 267a al. 2 : faute d'avis immédiat des défauts lors de la restitution, le locataire est déchargé de toute responsabilité pour les défauts décelables. Sans créance, il n'y a rien à opposer à la garantie. Le compte est ouvert au nom du locataire (CO art. 257e al. 1) et la garantie déposée est un gage au sens de LP art. 37 : le bailleur ne se paie pas lui-même. Le dossier de référence ne fixe pas la sanction d'une telle clause : elle ne crée en tout cas aucune créance et n'est pas opposable au locataire. Ne pas écrire « nulle ».

À la place : Faire l'état des lieux de sortie le jour de la restitution, aviser les défauts immédiatement et par écrit, puis obtenir l'accord écrit du locataire sur le montant retenu. À défaut d'accord, agir en justice ou par la poursuite : la garantie déposée est un gage réalisable (LP art. 41 al. 1bis).

« « La garantie est versée en mains du bailleur et reste en sa possession jusqu'à la fin du bail. » »

CO art. 257e al. 1 : le bailleur qui reçoit des sûretés en espèces doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte au nom du locataire (ATF 127 III 273 consid. 4c/bb, arrêt rédigé en allemand). L'obligation subsiste tant qu'elle n'est pas exécutée, et le locataire peut en exiger l'exécution immédiate. Le dossier ne fixe pas la sanction de la clause contraire, mais elle ne dispense pas du dépôt.

À la place : Ouvrir un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire et y verser la somme reçue. Le dépôt donne au bailleur un gage au sens de LP art. 37, que la détention privée ne lui donne pas.

« « Le locataire renonce à toute compensation avec les créances découlant du bail » ou « le locataire ne peut pas imputer la garantie sur les derniers loyers » »

CO art. 265 : le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l'avance au droit de compenser les créances découlant du bail. Le texte ne prononce pas de nullité et aucun arrêt lu ne tranche la sanction : la clause est interdite, mais elle ne doit pas être annoncée comme nulle. Exception : en Vaud, pour un bail conclu dès le 1er juillet 2026, l'art. 2 al. 6 RULV impose la clause inverse pour la garantie, le Conseil fédéral l'ayant autorisé à déroger au CO (ACF du 22 avril 2026, FF 2026 1075).

À la place : Hors de Vaud, rien à écrire : la sécurité du bailleur vient du dépôt régulier de la garantie, pas d'une renonciation. En Vaud, pour un bail conclu dès le 1er juillet 2026, reprendre l'art. 2 al. 6 RULV mot pour mot.

« « Le locataire souscrit une assurance de garantie de loyer auprès de [prestataire nommé]. » »

CO art. 254 : la transaction couplée est expressément nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que le locataire contracte des obligations sans relation directe avec l'usage du logement. Aucune décision lue ne tranche si une assurance de garantie remplit cette dernière condition ; la conséquence d'une réponse positive serait la nullité de la souscription, pas du bail.

À la place : Écrire que le bail n'est subordonné à aucune souscription, et laisser le locataire choisir son établissement ou son organisme. Le bailleur peut indiquer les formes de garantie qu'il accepte, sans nommer de prestataire.

« « En cas de vente du logement, le locataire fournit une nouvelle garantie à l'acquéreur. » »

CO art. 261 et art. 257e al. 1, ATF 127 III 273 : l'acquéreur qui entre dans un bail existant ne peut pas exiger du locataire qui a déjà payé la garantie et ne l'a pas récupérée qu'il la fournisse une seconde fois. La clause ne fonde aucune créance contre le locataire.

À la place : Régler le sort de la garantie dans l'acte de vente et se la faire remettre par le vendeur. L'obligation de dépôt reste à la charge du bailleur qui a reçu l'argent jusqu'à son exécution.

« « Le bailleur désigne l'établissement auprès duquel la garantie est déposée. » (canton de Genève) »

LGFL art. 1 al. 4 (rsGE I 4 10) : la désignation de l'établissement bancaire est laissée au choix du locataire. La clause contraire heurte le texte cantonal ; le dossier ne fixe pas sa sanction et le générateur ne doit pas écrire « nulle ».

À la place : Proposer la caisse de consignation de l'État de Genève, puis laisser le locataire désigner l'établissement bancaire de son choix. Faire confirmer l'admissibilité par le dépositaire, le critère légal de l'art. 1 al. 1 LGFL n'étant plus déterminable.

« « Le bailleur dispose de trente jours après la restitution pour signaler les défauts. » (ou tout autre délai conventionnel) »

CO art. 267a al. 1 : l'avis des défauts est immédiat. Aucune clause du bail ne peut allonger ce délai. Une telle clause fait croire au bailleur qu'il dispose d'un temps qu'il n'a pas, et lui fait perdre, à l'échéance réelle, toute prétention pour les défauts décelables (al. 2), donc tout droit de retenue sur la garantie.

À la place : Fixer l'état des lieux de sortie le jour de la restitution et remettre l'avis des défauts le même jour. Pour les défauts non décelables par les vérifications usuelles, la loi permet déjà un avis ultérieur, à condition qu'il soit immédiat dès la découverte (CO art. 267a al. 3).

« « À défaut de réclamation écrite dans les dix jours, le logement est réputé accepté sans défaut. » »

Nulle. C'est une dérogation au détriment du locataire, prévue dans un bail d'habitation et dans des conditions générales préimprimées (CO art. 256 al. 2 let. a et let. b). Le générateur produit par définition des conditions préimprimées, donc la let. a s'applique même à un logement de vacances loué trois mois ou moins. En Vaud, l'art. 1 RULV ne fait pas partie des trois articles autorisés à déroger au Code des obligations (art. 2, 21 et 34 seulement, ACF du 22 avril 2026, FF 2026 1075).

À la place : Établir un état des lieux d'entrée contradictoire et signé des deux parties, et y consigner les défauts constatés. C'est le document, pas un délai de forclusion, qui fixe l'état de référence.

« « Les peintures sont remises à neuf à la fin du bail aux frais du locataire. » »

Nulle. Cette convention est conclue avant la fin du bail et met à la charge du locataire autre chose qu'un dommage éventuel, puisqu'elle lui fait payer l'usure normale que l'art. 267 al. 1 CO laisse au bailleur (CO art. 267 al. 2).

À la place : Facturer, à la sortie, le coût réel prouvé des dégâts effectivement constatés, réduit de la vétusté.

« « Un forfait de nettoyage de 450 francs est retenu sur la garantie. » »

Nulle. Somme fixée d'avance destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel (CO art. 267 al. 2). La nullité frappe la clause entière, elle ne se réduit pas à un montant raisonnable. La question n'est pas tranchée lorsque le forfait correspond exactement au coût réel, ce qui ne sauve pas un montant écrit à la signature, avant que le dommage existe.

À la place : Facturer le nettoyage au coût réel, sur devis puis facture d'entreprise, et seulement si le logement n'a pas été restitué dans l'état résultant d'un usage conforme.

« « Le locataire renonce à se prévaloir de la vétusté. » »

Nulle. Elle revient à faire payer au locataire la valeur à neuf d'éléments dépréciés, donc autre chose qu'un dommage éventuel (CO art. 267 al. 2), et elle contredit la règle selon laquelle le locataire ne répond que de la valeur actuelle et n'a rien à payer pour un élément qui devait de toute manière être remplacé.

À la place : Rien. Le calcul de vétusté s'applique de plein droit ; l'écrire dans le bail ne change pas le résultat, le supprimer ne le change pas non plus.

« « Si le locataire ne se présente pas à l'état des lieux de sortie, le procès-verbal établi par le bailleur fait foi et vaut reconnaissance des défauts. » »

Inopposable. Aucune décision du Tribunal fédéral ne dit que l'absence du locataire vaut renonciation, et un avis des défauts rédigé et signé par le seul lésé ne constitue pas une preuve du préjudice (CC art. 8 ; TF 4A_589/2012 c. 2.2). La clause promet une force probante que le juge ne lui reconnaîtra pas, et donne au bailleur un faux sentiment de sécurité au moment où il cesse de rassembler des preuves.

À la place : Établir le procès-verbal seul, mentionner l'absence, le notifier par recommandé à l'adresse post-départ, et joindre constat d'huissier ou notarié, photographies datées et factures.

« « Le bailleur dispose de trente jours dès la restitution pour notifier les défauts. » »

Dangereuse pour le bailleur lui-même. La loi exige un avis immédiat (CO art. 267a al. 1), et le point de savoir si une clause du bail peut allonger ce délai ou écarter la déchéance de l'al. 2 n'est tranché par aucune source ouverte. Si la réponse est non, le bailleur qui s'est fié à la clause a perdu ses prétentions pour tous les défauts constatables.

À la place : Aviser le jour de la restitution, sur le procès-verbal de sortie lui-même, et notifier ce jour-là.

« « Les menus travaux d'entretien jusqu'à 150 francs par intervention sont à la charge du locataire. » »

Sans fondement dans le dossier : aucune règle établie ne fixe de seuil chiffré, ni en francs, ni en pourcentage du loyer. Écrire un chiffre, c'est inventer du droit. En Vaud, s'y ajoute une sanction concrète : toute clause contraire aux RULV et moins favorable au locataire est nulle et remplacée d'office par la disposition des RULV (LCBD art. 5 al. 2 et 3), et le générateur n'a pas de texte RULV fiable à confronter, le seul fichier officiel étant un scan OCR altéré.

À la place : Ne rien écrire sur ce point dans le bail. Le régime légal s'applique de plein droit sans être répété, et il s'applique correctement, ce qu'une clause chiffrée fausse ne fait pas.

« Recopier le texte des RULV dans le corps du bail, à partir du PDF officiel. »

Nulle par accident. Le seul fichier officiel disponible en ligne est un scan passé à la reconnaissance de caractères, avec des lettres manquantes et des mots faux. En Vaud, une clause qui s'écarte des RULV au détriment du locataire est nulle et remplacée par la disposition des RULV (LCBD art. 5 al. 2 et 3) : un caractère perdu suffit à produire cet écart.

À la place : Annexer les RULV dans leur version en vigueur à la date de conclusion et y renvoyer, comme le fait la clause « Règles et usages locatifs du canton de Vaud ».

« « A la restitution, le locataire verse un forfait de nettoyage de CHF 400. » ; « Tout jour de retard dans la restitution est facture CHF 100. » ; « Une indemnite forfaitaire de remise en etat est due a la fin du bail. » »

Nulle. CO art. 267 al. 2 : « Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prevoyant que le locataire devra verser une indemnite destinee a couvrir autre chose qu'un dommage eventuel. » Le forfait est convenu avant la fin du bail et ne couvre pas un dommage eventuel : il tombe entierement, meme si le montant parait modeste, et meme si le locataire l'a signe. Une peine conventionnelle serait de toute maniere reduite si le juge l'estime excessive (CO art. 163 al. 3 : « Le juge doit reduire les peines qu'il estime excessives. »).

À la place : Reclamer le cout reel du dommage, prouve, vetuste deduite, sur la base de l'art. 97 CO. En pratique : un etat des lieux de sortie en presence des deux parties, l'avis immediat des defauts dont le locataire repond (CO art. 267a), puis des factures. Le locataire doit en principe vider entierement les locaux et les nettoyer ; le bailleur qui doit le faire a sa place en obtient le remboursement (TF 4A_388/2013 consid. 2.1). Un forfait rapporte zero, une facture rapporte son montant.

« « Le logement est restitue fraichement repeint, aux frais du locataire. » ; « Le locataire fait poncer et vitrifier les parquets avant son depart. » »

Sanction non tranchee, et c'est la raison du refus. La lettre de l'art. 267 al. 2 CO vise « verser une indemnite » : elle ne couvre pas une obligation d'executer des travaux en nature, et l'art. 267 al. 1 n'est pas declare imperatif par le texte. Le dossier ne dispose d'aucun arret sur cette variante. Le generateur ne l'ecrit donc pas et ne la declare pas nulle non plus : il refuse de faire signer un engagement dont personne ne sait s'il tiendra le jour ou il servira.

À la place : Le meme resultat par la voie sure : etat des lieux de sortie, avis immediat des defauts, puis reclamation du cout reel des travaux reellement necessaires, vetuste deduite (CO art. 97). Si les peintures sont a refaire parce que le locataire les a abimees, le bailleur est indemnise. Si elles sont simplement usees, elles ne lui sont pas dues, et aucune clause ne renverse cela.

« « Charges en sus. » ; « Les frais accessoires sont a la charge du locataire. », sans autre precision. »

Sans effet a l'egard du locataire. CO art. 257a al. 2 : « Ils ne sont a la charge du locataire que si cela a ete convenu specialement. » Une mention generique ne convient rien de special : elle ne designe aucun poste. Les postes non designes ne sont pas a la charge du locataire, et restent donc a celle du bailleur.

À la place : Enumerer dans le contrat, poste par poste, les frais reellement mis a la charge du locataire. La regle est simple et elle joue dans les deux sens : un poste qui n'est pas ecrit n'est pas facturable, un poste qui est ecrit l'est. Cinq minutes de redaction valent ici plusieurs annees de charges.

« « Les charges sont perçues au forfait de CHF 150 par mois, un decompte annuel etant etabli en fin d'annee. » ; « Acompte de CHF 150 par mois, tout solde restant acquis au bailleur. » »

Contradictoire, parce que les deux regimes s'excluent. OBLF art. 4 : « Si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d'un decompte, il doit etablir celui-ci au moins une fois par an et le presenter au locataire. S'il les perçoit de maniere forfaitaire, il doit se fonder sur la moyenne calculee sur une periode de trois ans. » Le forfait exclut le decompte annuel, le decompte exclut le forfait. Le dossier ne fixe pas la sanction du cumul : le generateur refuse de le produire plutot que de faire signer une clause dont l'effet est indeterminable.

À la place : Choisir un regime, et un seul. Au reel : acompte mensuel, postes designes, decompte etabli au moins une fois par an et presente au locataire. Au forfait : montant fixe, calcule sur la moyenne de trois ans, aucun decompte annuel du. Dans les deux cas, la clause d'acces aux justificatifs se redige « a la demande du locataire », conformement au CO art. 257b al. 2, et non comme un envoi spontane que le bailleur ne fera pas.

« « Le bailleur peut visiter le logement en tout temps. » ; « Le bailleur conserve un double des cles et peut y acceder pour verifier l'entretien. » »

Le generateur ne l'ecrit pas, sans pour autant la declarer nulle : ce serait affirmer plus que ce qui est etabli. Le CO ne declare pas l'art. 257h imperatif, et le dossier ne connait aucune sanction civile etablie d'une telle clause. Ce que le texte impose, en revanche, est l'obligation inverse (CO art. 257h al. 3 : « Le bailleur doit annoncer a temps au locataire les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des interets de celui-ci »). Une clause de visite libre contredit cette obligation : le bailleur qui s'en prevaut se met en tort sans acquerir de droit certain.

À la place : L'article « Visites et interventions du bailleur », qui donne au bailleur ce dont il a reellement besoin : l'acces au logement pour les travaux et les inspections, annonce a temps. Un acces annonce ne se refuse pas de la meme maniere qu'une intrusion.

« « Chaque locataire peut resilier le present bail pour sa part. » ; « Le conge notifie a l'un des locataires vaut a l'egard de tous. » »

Le conge est nul. Le bail commun forme un rapport juridique unique et le droit de resilier est un droit formateur indivisible : il n'appartient qu'a l'ensemble des locataires ou a l'ensemble des bailleurs, et doit etre exerce envers tous (CO art. 266a, 266l, 266o ; ATF 140 III 491 consid. 4.2.1, « ansonsten ist die Kundigung nichtig »). La clause ne cree pas le pouvoir que la loi refuse. Elle donne seulement au bailleur la fausse assurance qu'un conge partiel le libere, et c'est lui qui la decouvre trop tard.

À la place : Ecrire la regle telle qu'elle est : la resiliation emane de tous les locataires et est adressee a chacun d'eux. Tenir dans le contrat la liste complete des colocataires et la reprendre sur chaque acte ulterieur. Si un seul colocataire veut partir, le depart se regle avec toutes les parties par un avenant : ce n'est pas un conge.

« « Le locataire peut resilier seul le present bail. » ; « Toute communication adressee au locataire est reputee adressee a son conjoint. » »

Le conge est nul, et c'est le bailleur qui en paie le prix. CO art. 266m al. 1 : « Lorsque la chose louee sert de logement a la famille, un epoux ne peut resilier le bail sans le consentement expres de son conjoint. » ; l'al. 3 applique la regle par analogie aux partenaires enregistres. CO art. 266o : « Le conge qui ne satisfait pas aux conditions prevues aux art. 266l a 266n est nul. » La meme sanction frappe, du cote du bailleur, le conge qui n'a pas ete notifie separement au conjoint (CO art. 266n).

À la place : Ne rien ecrire contre la loi, et s'en servir : elle protege le bailleur autant que le conjoint. Concretement, sur une resiliation venant du locataire, exiger une ligne de consentement expres datee et signee par le conjoint ou le partenaire. Sur un conge venant du bailleur, envoyer deux notifications separees. Si le conjoint refuse son consentement sans motif legitime, le locataire peut en appeler au juge (CO art. 266m al. 2) : la voie existe, elle passe simplement par le juge et non par une clause.

« « Le locataire declare avoir visite le logement, l'accepter dans l'etat ou il se trouve et renoncer a se prevaloir de l'art. 256 CO. » »

Nulle. CO art. 256 al. 2 : « Les derogations au detriment du locataire sont nulles si elles sont prevues: a. dans des conditions generales preimprimees; b. dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. » Un bail d'habitation est exactement le cas vise a la lettre b. La clause tombe, que le locataire l'ait lue, signee ou negociee.

À la place : Documenter au lieu de se decharger. Un etat des lieux d'entree detaille, etabli en presence des deux parties et signe par elles, decrit ce qui existait le jour de la remise. C'est ce document qui protege le bailleur trois ans plus tard, pas une phrase de renonciation qui ne vaut rien.

« « Les parties conviennent que la formule officielle n'est pas necessaire. » ; « Le locataire declare accepter le loyer initial et renoncer a le contester. » »

Sans effet la ou la formule officielle est obligatoire. L'obligation vient du droit cantonal, habilite par le CO art. 270 al. 2 : elle est totale a BS, BE, FR, GE, LU, ZG et ZH, partielle a NE (commune par commune, et selon le nombre de pieces) et a VD (tous les districts sauf Aigle), inexistante en VS. A defaut de formule, la fixation du loyer est nulle, d'une nullite partielle (CO art. 20 al. 2 ; ATF 120 II 341). Le bail lui-meme reste valable, de meme que le droit de resilier pour l'echeance et la date convenue de paiement (ATF 137 III 547). Il n'y a pas de retour automatique a l'ancien loyer : c'est le juge qui fixe un loyer approprie, et le loyer convenu ne sert que de plafond. Le bailleur ne peut donc que perdre. Tant que le bail dure, le locataire peut agir en tout temps.

À la place : Remettre la formule officielle agreee par le canton avec le contrat, et y porter les deux mentions ajoutees le 1er octobre 2025 : le taux d'interet de reference determinant pour l'ancien loyer et le niveau de l'indice suisse des prix a la consommation determinant pour l'ancien loyer (OBLF art. 19 al. 3 let. a et b). C'est la seule facon de securiser le loyer, et elle coute une feuille de papier.

« « Le loyer pourra etre adapte chaque annee par simple avis du bailleur. » ; « Le loyer suit l'evolution des couts, sans formalite particuliere. » »

La majoration est nulle. Une hausse de loyer ordinaire se notifie sur la formule officielle agreee par le canton (CO art. 269d al. 1), et l'alinea suivant commence par les mots « Les majorations de loyer sont nulles lorsque » : c'est l'un des rares endroits du droit du bail ou la loi ecrit elle-meme sa sanction. Le dossier n'en reproduit pas la liste complete de cas ; il etablit en revanche que le canal de notification d'une hausse ordinaire est la formule officielle, et non une lettre ni un avenant. Une clause de bail ne peut pas creer un canal que la loi ne prevoit pas.

À la place : Notifier chaque hausse sur la formule officielle agreee par le canton. Depuis le 1er octobre 2025, la signature peut y etre reproduite par un moyen mecanique, tampon ou fac-simile (CO art. 269d al. 4) : signer chaque formule a la main n'est plus une raison de repousser l'envoi. Si le bailleur veut une progression connue d'avance plutot qu'une hausse au coup par coup, l'echelonnement convenu est l'outil prevu pour cela, avec son propre regime.

« « Le loyer passe a CHF X au 1er janvier 2028, puis a CHF Y au 1er janvier 2030, sans autre avis. » ; « La copie de la presente convention tient lieu de formule officielle. » »

Les deux mentions sont perimees depuis le 1er octobre 2025. Chaque palier doit etre communique par ecrit (OBLF art. 19a : « Lorsque la hausse est fixee selon un echelonnement convenu, chaque augmentation doit etre communiquee par ecrit au plus tot quatre mois avant son entree en vigueur. ») : une clause qui dispense de l'avis contredit le texte. Et la possibilite laissee aux cantons d'admettre la copie de la convention comme formule a ete supprimee de l'OBLF art. 19 al. 2 a la meme date. La sanction d'un palier communique hors delai ou dans une autre forme n'est pas tranchee : c'est une raison de plus de ne pas ecrire une clause qui prepare le litige.

À la place : Convenir l'echelonnement dans le contrat, puis communiquer chaque palier separement, par ecrit, au plus tot quatre mois avant son entree en vigueur. La forme ecrite suffit, la formule officielle n'est pas le canal de l'echelonnement (CO art. 269d al. 5). Ce sont deux chemins distincts et il ne faut pas les confondre : la hausse ordinaire passe par la formule, le palier convenu passe par un simple ecrit signe.