Lexique de l'immobilier et de la prévoyance

Taux d'effort

Part de votre revenu brut absorbée par les charges du logement ; les banques suisses la veulent au maximum au tiers, soit 33 %.

C'est une division : les charges annuelles du bien, plus vos dettes existantes (crédit, leasing), divisées par votre revenu brut annuel. Les charges retenues ne sont pas celles que vous paierez réellement : la banque les calcule au taux théorique de 5 %, ajoute 1 % du prix pour l'entretien et l'amortissement de la 2e hypothèque. Si le résultat dépasse le tiers du revenu, le dossier est refusé, même si vous pourriez payer sans peine au taux du marché actuel.

Le piège : Ne le confondez pas avec le taux d'avance : l'un rapporte les charges au REVENU, l'autre rapporte la dette à la VALEUR DU BIEN. « Taux d'endettement », qu'on lit souvent, est un calque du français de France, où la limite est de 35 % : en Suisse, la règle est le tiers et le calcul se fait à 5 %, pas au taux réel.

Taux d'avance (LTV)

Part du prix du bien financée par l'hypothèque : au maximum 80 % en Suisse, 90 % avec un nantissement du 2e pilier.

Le taux d'avance rapporte le montant emprunté à la valeur du bien. Pour un appartement à CHF 800'000 financé par CHF 600'000 d'hypothèque, il vaut 75 %. Les banques suisses ne dépassent pas 80 % à l'achat : le reste doit venir de vos fonds propres. La littérature anglophone parle de LTV, pour loan-to-value.

Le piège : C'est la grandeur que le taux d'effort n'est pas. Deux acheteurs peuvent avoir le même taux d'avance et des taux d'effort opposés, selon leur revenu.

Taux calculatoire (ou théorique)

Taux d'intérêt fictif de 5 % que les banques utilisent pour tester si vous tiendriez une hausse durable des taux.

Votre hypothèque coûte peut-être 1,5 % aujourd'hui, mais aucune banque suisse n'accorde un prêt sur cette base : elle refait le calcul à 5 %, un niveau qui correspond à la moyenne longue des taux hypothécaires. C'est une protection, pour elle comme pour vous : elle évite qu'un renouvellement à un taux plus élevé vous mette en difficulté.

Le piège : Conséquence pratique, votre charge « bancaire » est presque toujours bien plus lourde que votre charge réelle. Les deux méritent d'être regardées : la première décide de l'octroi, la seconde sort de votre compte chaque mois.

Charges théoriques

Somme calculée par la banque : intérêts à 5 %, entretien à 1 % de la valeur, et amortissement de la 2e hypothèque.

Ce total est le numérateur du taux d'effort. L'entretien forfaitaire de 1 % par an couvre les réparations, les charges de copropriété et le renouvellement des installations : la banque l'impose même si vous êtes bricoleur, parce qu'un toit se refait un jour.

1er rang et 2e rang

Les deux tranches de l'hypothèque : le 1er rang va jusqu'à 66,7 % de la valeur et ne s'amortit pas, le 2e rang couvre le reste et doit être remboursé.

Le 1er rang est la part la mieux garantie, celle que la banque accepte de laisser vivre indéfiniment : vous payez les intérêts, jamais le capital. Au-delà de 66,7 % de la valeur, la tranche supplémentaire s'appelle 2e rang, coûte souvent un peu plus cher, et doit être amortie en général sur 15 ans ou jusqu'à l'âge de la retraite.

Le piège : C'est la raison pour laquelle un apport supérieur au minimum allège doublement vos charges : il réduit les intérêts ET fait disparaître l'amortissement obligatoire, dès que l'hypothèque redescend sous 66,7 %.

Amortissement direct et indirect

Remboursement du 2e rang, soit en réduisant la dette (direct), soit en alimentant un 3e pilier remis en garantie (indirect).

En direct, chaque versement diminue l'hypothèque : les intérêts baissent, mais votre déduction fiscale aussi. En indirect, vous versez la même somme sur un pilier 3a nanti au profit de la banque : la dette reste au même niveau, donc les intérêts déductibles restent élevés, et le versement 3a se déduit lui aussi de votre revenu imposable. Le capital soldera l'hypothèque plus tard.

Le piège : L'indirect est presque toujours plus intéressant fiscalement, mais il suppose une discipline d'épargne et il immobilise le 3a. Ce n'est pas un choix purement mathématique.

SARON

Taux de référence du marché monétaire suisse, qui sert de base aux hypothèques à taux variable.

Le SARON remplace l'ancien LIBOR depuis 2022. Une hypothèque SARON suit ce taux, réajusté à intervalles courts, plus une marge fixe négociée avec la banque. Elle est en moyenne moins chère qu'un taux fixe sur longue période, mais votre mensualité bouge.

Le piège : Une hypothèque SARON n'est pas « sans risque parce que le taux est bas » : c'est vous qui portez le risque de hausse, alors qu'avec un taux fixe c'est la banque.

Cédule hypothécaire

Titre inscrit au registre foncier qui matérialise le gage de la banque sur votre bien.

En Suisse, l'hypothèque n'est pas qu'un contrat de prêt : elle s'appuie sur une cédule, un titre de gage immobilier créé chez le notaire et inscrit au registre foncier. La cédule est aujourd'hui le plus souvent « de registre », sans papier. Sa création coûte des émoluments qui font partie des frais d'acquisition.

Fonds propres

Ce que vous apportez sans l'emprunter : au minimum 20 % du prix pour une résidence principale.

Épargne, pilier 3a, donation, avancement d'hoirie, avoirs de 2e pilier : tout cela peut compter. Les 20 % sont un minimum réglementaire de fait, issu de l'autoréglementation bancaire, et ils s'entendent sur le prix du bien. Les frais d'acquisition s'ajoutent par-dessus et se paient également cash.

Le piège : On dit « fonds propres » en Suisse, pas « apport personnel » : ce dernier est le terme français. Et attention, 20 % du prix ne suffisent pas si vous n'avez pas aussi de quoi payer les frais.

Fonds propres durs

La part des fonds propres qui ne peut pas venir du 2e pilier : au moins 10 % du prix du bien.

Sur les 20 % exigés, la moitié au moins doit provenir d'ailleurs que de votre caisse de pension : épargne, pilier 3a, donation, titres, prêt familial non remboursable. C'est une règle prudentielle qui empêche de financer un achat entièrement sur la prévoyance professionnelle.

Le piège : Ces 10 % sont un PLANCHER de fonds durs, pas un plafond de retrait du 2e pilier. Avec un apport supérieur au minimum, vous pouvez mobiliser bien davantage de LPP. Les frais d'acquisition, eux, ne peuvent jamais être payés avec le 2e pilier.

2e pilier (LPP)

Prévoyance professionnelle obligatoire, alimentée par vous et votre employeur, dont l'avoir peut servir à acheter votre logement.

Chaque salarié affilié cotise avec son employeur, qui verse au moins autant que lui. Le total accumulé s'appelle prestation de libre passage : c'est le montant qui figure sur votre certificat de caisse de pension, et c'est lui qui peut être retiré ou mis en gage pour une résidence principale.

Le piège : Beaucoup sous-estiment leur avoir parce qu'ils ne comptent que leurs propres cotisations. La part de l'employeur est déjà comprise dans le montant du certificat.

Prestation de libre passage

Le capital accumulé dans votre 2e pilier à un instant donné, transférable d'une caisse à l'autre quand vous changez d'emploi.

C'est le chiffre central de votre certificat LPP. Entre deux emplois, il est déposé sur un compte ou une police de libre passage. Il sert de base au calcul de ce que vous pouvez retirer ou mettre en gage pour acheter.

Retrait anticipé (EPL)

Sortir tout ou partie de son 2e pilier pour financer sa résidence principale : minimum CHF 20'000, imposé immédiatement.

L'encouragement à la propriété du logement (EPL) permet de retirer son avoir de prévoyance pour acheter, construire ou rembourser une hypothèque sur son domicile principal. L'argent entre alors dans vos fonds propres. La demande n'est plus possible dans les 3 ans qui précèdent l'âge de référence, fixé à 65 ans, et le consentement écrit du conjoint ou du partenaire enregistré est obligatoire.

Le piège : Trois conséquences qu'on oublie : l'impôt tombe tout de suite, votre rente future baisse, et votre couverture en cas d'invalidité ou de décès peut diminuer. En cas de revente du bien, le montant retiré doit être remboursé à la caisse.

Nantissement (mise en gage)

Laisser son 2e pilier dans la caisse en le donnant en garantie, ce qui permet d'emprunter jusqu'à 90 % de la valeur au lieu de 80 %.

L'avoir ne bouge pas, il est simplement bloqué au profit de la banque. Aucun impôt immédiat, aucune rente amputée, et votre couverture reste entière. En échange, vous empruntez davantage : les intérêts sont plus élevés et la tranche au-delà de 80 % doit être amortie comme un 2e rang.

Le piège : Un bon banquier ne met en gage que ce qui manque. Gager le maximum quand vos fonds propres suffisent revient à payer des intérêts en trop et à bloquer votre prévoyance pour rien.

Pilier 3a

Prévoyance individuelle liée, déductible du revenu imposable : au maximum CHF 7'258 par an avec une caisse de pension.

Le 3a est le seul placement suisse dont chaque franc versé se déduit intégralement de votre revenu imposable. Le plafond vaut par personne, tous comptes confondus, et suppose un revenu soumis à l'AVS l'année du versement. Sans 2e pilier, le plafond monte à 20 % du revenu net d'activité, au maximum CHF 36'288.

Le piège : Le 3a compte dans les fonds propres durs, ce que beaucoup ignorent : il peut donc servir aux 10 % qui ne peuvent pas venir du 2e pilier. À la sortie, le capital est imposé séparément, à taux réduit.

Taux marginal d'imposition

Le taux qui frappe votre DERNIER franc de revenu, et donc celui que vous économisez sur chaque franc déduit.

L'impôt suisse est progressif : il monte par tranches, et chaque tranche de revenu supporte un taux plus élevé que la précédente. Votre taux marginal est celui de la tranche la plus haute que vous atteignez, fédéral, cantonal et communal additionnés. C'est lui qui compte dès qu'il s'agit d'une déduction ou d'un revenu supplémentaire : un versement au 3e pilier, une valeur locative, un loyer encaissé, un rachat de 2e pilier. En Suisse, il va grossièrement de 15 % à plus de 40 % selon le canton, la commune, l'état civil et le niveau de revenu.

Le piège : Ne le confondez pas avec le taux MOYEN, qui est votre impôt total divisé par votre revenu et qui est toujours plus bas. Quelqu'un qui paie 20'000 francs sur 100'000 de revenu a un taux moyen de 20 %, mais peut avoir un taux marginal de 30 % : une déduction de 1'000 francs lui fait alors économiser 300 francs, pas 200. Calculer une économie d'impôt au taux moyen la sous-estime systématiquement.

Impôt sur les prestations en capital

Impôt prélevé lors d'un retrait de 2e ou 3e pilier, calculé séparément du reste de vos revenus et à taux réduit.

Le capital n'est pas ajouté à votre revenu de l'année : il est taxé à part, selon un barème propre, à l'échelon fédéral (un cinquième du barème ordinaire) et cantonal. Le taux effectif va de moins de 2 % dans les cantons les plus doux à environ 9 % pour de gros montants dans les plus lourds.

Le piège : Le barème est progressif : retirer en une fois coûte plus cher qu'échelonner sur plusieurs années fiscales, quand la situation le permet.

Valeur locative

Loyer fictif que le propriétaire d'un logement qu'il occupe doit ajouter à son revenu imposable.

Le fisc considère que vous vous versez à vous-même un loyer en habitant votre bien, et l'impose comme un revenu. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles. C'est une particularité suisse, régulièrement débattue au niveau fédéral.

Le piège : Ce régime a fait l'objet d'une réforme fédérale : vérifiez le droit applicable à votre canton et à votre année fiscale avant de bâtir un calcul dessus.

Impôt sur les gains immobiliers

Impôt cantonal sur la plus-value réalisée à la revente d'un bien, d'autant plus léger que vous l'avez gardé longtemps.

Il frappe la différence entre le prix de vente et le prix d'achat augmenté des investissements à plus-value. Le barème est cantonal, dégressif avec la durée de détention, et souvent très lourd pour une revente rapide. Un report d'imposition est possible si vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale.

Le piège : Ce n'est pas l'impôt français sur la plus-value : les règles, les durées et les exonérations sont propres à chaque canton suisse.

Droits de mutation

Impôt cantonal sur le transfert de propriété, de 0 % dans plusieurs cantons alémaniques à un peu plus de 3 % ailleurs.

C'est la ligne la plus variable de la facture d'achat. Certains cantons l'ont supprimé, d'autres le réduisent pour une résidence principale, d'autres encore le prélèvent en plein. Il se paie cash, en plus des fonds propres.

Le piège : L'écart entre cantons est tel qu'un même achat peut coûter plusieurs dizaines de milliers de francs de frais en plus, à prix identique.

Frais d'acquisition

Tout ce qui s'ajoute au prix : droits de mutation, émoluments du notaire, inscription au registre foncier et cédule hypothécaire.

Ils se paient comptant le jour de l'achat et ne peuvent pas être financés par l'hypothèque ni par le 2e pilier. Selon le canton, ils vont d'environ 0,4 % à un peu plus de 4 % du prix.

Le piège : En France, « frais de notaire » désigne toute cette facture, autour de 7 à 8 %. En Suisse, les émoluments du notaire n'en sont qu'une part, et le total est bien plus bas : transposer le chiffre français fausse tout le plan de financement.

Registre foncier

Registre public cantonal où sont inscrits les propriétaires, les servitudes et les gages grevant chaque parcelle.

L'inscription au registre foncier est ce qui vous rend juridiquement propriétaire, pas la signature du contrat. On y trouve aussi les cédules hypothécaires, les droits de passage et les restrictions du droit d'aliéner, comme celle inscrite après un retrait de 2e pilier.

PPE (propriété par étages)

Forme de copropriété où chacun est propriétaire de son lot et d'une quote-part des parties communes.

Acheter un appartement en Suisse, c'est presque toujours acheter une part de PPE. Les décisions communes se prennent en assemblée, et chaque propriétaire alimente un fonds de rénovation destiné aux gros travaux à venir.

Le piège : Regardez l'état du fonds de rénovation avant d'acheter : un fonds vide dans un immeuble vieillissant annonce des appels de fonds.

Valeur vénale

Prix qu'un bien atteindrait sur le marché libre, estimé par la banque et non par le vendeur.

Toutes les règles de financement s'appliquent à cette valeur, pas au prix demandé. Si la banque estime le bien en dessous du prix négocié, la différence doit être couverte par vos fonds propres, en plus des exigences habituelles.

Le piège : Payer au-dessus de la valeur vénale ne se finance jamais : c'est le premier motif de refus sur un dossier par ailleurs solide.

Primo-acquéreur

Personne qui achète un logement pour la première fois.

Le terme suisse est primo-acquéreur. Certains cantons prévoient des allègements de droits de mutation pour une première acquisition destinée à l'habitation propre.

Le piège : « Primo-accédant » est le terme français, sans usage en Suisse.

Rendement brut

Loyers annuels encaissés divisés par le prix d'achat, avant toute charge.

C'est le chiffre que les annonces mettent en avant parce qu'il est le plus flatteur. Il ignore l'entretien, les charges non récupérables, la gestion, les impôts et les périodes sans locataire.

Le piège : Un rendement brut annoncé à 5 % tombe couramment autour de 3 % une fois tout déduit. Ne comparez jamais un brut à un net.

Rendement net

Loyers moins les charges réelles, rapportés au prix d'achat frais compris.

On déduit l'entretien, les charges non récupérables, les frais de gestion, les assurances et la vacance locative, et on rapporte le tout au coût total de l'acquisition, frais d'achat inclus. C'est le seul chiffre comparable d'un objet à l'autre.

Rendement sur fonds propres

Ce que rapporte réellement l'argent que vous avez immobilisé, une fois l'hypothèque payée.

Il rapporte le résultat après intérêts au montant que vous avez sorti de votre poche. C'est l'effet de levier : emprunter à un taux inférieur au rendement de l'objet augmente la rentabilité de vos fonds propres.

Le piège : Le levier joue dans les deux sens. Une hausse des taux au renouvellement peut transformer un cash-flow positif en trou mensuel.

Cash-flow

Ce qui reste chaque mois une fois toutes les sorties payées : positif, l'objet s'autofinance.

Loyers encaissés moins intérêts, amortissement, charges, entretien et impôts. Un cash-flow négatif n'est pas forcément un mauvais investissement, mais il faut pouvoir le porter sur la durée, avec vos autres revenus.

Bien de rendement

Immeuble ou logement acheté pour être loué : les banques y exigent davantage de fonds propres, 25 % en détention privée.

Les règles diffèrent de la résidence principale : plus de fonds propres, amortissement souvent plus rapide, et une analyse fondée sur les loyers encaissés autant que sur votre revenu. Le 2e pilier ne peut PAS servir à financer un bien de rendement, il est réservé à la résidence principale.

Le piège : C'est l'erreur la plus fréquente chez les premiers investisseurs : compter son 2e pilier dans l'apport d'un objet locatif.