Impôt sur les gains immobiliers, canton par canton
Quand vous vendez un bien, l'État prélève une part du bénéfice. C'est un impôt purement cantonal : il n'existe aucun taux suisse, et deux ventes identiques dans deux cantons voisins peuvent donner du simple au triple. Ce calculateur applique le barème de votre canton et vous montre le détail, ligne par ligne.
Ce que vous avez investi en plus du prix : travaux à plus-value, frais d'acquisition, commission de courtage. Ces dépenses se retranchent du gain, et beaucoup de vendeurs les oublient.
- Ce calcul porte sur l'impôt cantonal sur le gain. Il ne tient compte ni du report en cas de remploi du logement, ni de la compensation de pertes, ni des régimes particuliers.
- En cas de remploi, l'impôt peut être différé, parfois totalement. C'est une décision de l'administration, pas un calcul.
- Le calculateur part du gain imposable que vous saisissez : il ne le calcule pas. Ce gain se détermine à partir du produit de la vente (art. 49 LF), du prix d'acquisition (art. 50 LF), des impenses, des frais d'acte et des commissions de courtage justifiées (art. 51 LF). Le Valais n'admet ni indexation du prix d'acquisition, ni déduction forfaitaire, ni compensation de pertes.
- Le report d'imposition en cas de remploi n'est pas modélisé (art. 46 let. e LF). Si vous vendez votre logement principal pour en racheter un, l'impôt peut être reporté en tout ou en partie : le bien vendu doit avoir servi exclusivement de logement principal au moins 1 an dans les 2 ans précédant la vente, et le réinvestissement intervenir dans les 2 ans avant ou après la vente.
- Si vous avez acquis le bien avec un report d'imposition, deux effets échappent au calcul : la durée de propriété se compte depuis la dernière aliénation imposée, et non depuis votre achat (art. 52 al. 3 LF), et le gain reporté vient en déduction des dépenses d'investissement du bien de remplacement (art. 48 al. 3 LF).
- La durée se compte en années entières depuis l'inscription au registre foncier. Autour d'un anniversaire de détention, notre chiffre peut s'écarter d'un cran de barème : la date de fin retenue (acte de vente ou inscription de celui-ci) n'est pas documentée officiellement, et certains textes cantonaux se lisent comme un décompte par millésimes, année de vente moins année d'achat.
- L'impôt spécial ne frappe que la fortune privée et les immeubles agricoles ou sylvicoles (art. 44 al. 1 LF). Si le bien relève de votre fortune commerciale, ou si vous êtes qualifié de commerçant d'immeubles, le gain passe par l'impôt sur le revenu ou sur le bénéfice et ce calcul ne s'applique pas. Le passage de la fortune commerciale à la fortune privée interrompt la durée (art. 52 al. 4 LF).
- Le calcul porte sur une vente isolée. Si vous vendez plusieurs immeubles formant une unité économique, ou si vous fractionnez la vente, les produits de toutes les ventes sont additionnés (art. 44 al. 2 LF, art. 18 RALF). Le gain cumulé monte alors dans les tranches supérieures et le taux augmente.
Références légales
Loi fiscale du 10 mars 1976 (LF, RS/VS 642.1), etat au 01.01.2026, portail cantonal https://lex.vs.ch/app/fr/texts_of_law/642.1. Art. 44 al. 1 (objet : fortune privee, immeubles agricoles et sylvicoles ; systeme dualiste) et al. 2 (unite economique). Art. 45 (alienations). Art. 46 let. a a e (imposition differee). Art. 47 al. 1 et 2 (sujet ; report determine individuellement, y compris entre epoux). Art. 48 al. 1 (benefice imposable) et al. 3 (gain differe deduit des depenses d investissement du bien de remplacement). Art. 49 (produit de l alienation). Art. 50 al. 1 (prix d acquisition) et al. 2 (valeur venale, a defaut taxe cadastrale au 1er janvier 1977). Art. 51 (impenses). Art. 52 al. 1 let. a (impot percu PAR TRANCHES : 12 % jusqu a 50 000 fr., 18 % de 50 001 a 100 000 fr., 24 % au-dela de 100 001 fr.), let. b (reduction de 4 % par annee entiere des la sixieme annee, si proprietaire pendant au moins six ans), let. c (au-dela d une duree de propriete de 25 ans : 1 / 2 / 3 % par tranche), al. 2 (taux majores en cas d alienation dans les cinq ans : 19.2 / 18 / 15.6 / 14.4 / 13.2 ; 28.8 / 27 / 23.4 / 21.6 / 19.8 ; 38.4 / 36 / 31.2 / 28.8 / 26.4), al. 3 (apres report, duree calculee des la derniere alienation imposee ou du dernier transfert a titre onereux sans gain), al. 4 (le passage de la fortune commerciale a la fortune privee interrompt la duree), al. 5 (imputation sur l impot de liquidation dans les quinze ans), al. 6 (l Etat verse les deux tiers de la recette nette a la commune de situation), al. 7 (aucun impot n est percu lorsqu il est INFERIEUR A 100 FRANCS, seuil sur le MONTANT D IMPOT). Art. 145 al. 2 et 3 LF (taxation cantonale, obligation d annoncer dans les 30 jours toute alienation non suivie d inscription). Art. 175 et 237 LF (absence de coefficient). Art. 18 RALF (ventes par etapes : les produits de toutes les ventes sont additionnes). Art. 52 inchange depuis la decision du 27.06.2000 en vigueur le 01.01.2001, plus une correction redactionnelle du 01.03.2003 ; aucune revision en cours. Sources administratives : SCC, « Table des taux d imposition des gains immobiliers » (https://www.vs.ch/documents/508074/634901/GI_taux_imposition.pdf/4a65768f-fb9d-4538-bdf7-404a81e8e14f), piece decisive, 25 lignes annuelles plus une ligne « Au dela de 25 ans » ; SCC, « Report d imposition pour logement principal (art. 46 let. e LF) », version de fevrier 2025 (https://www.vs.ch/documents/508074/634901/Imp_differee.pdf/dd5cc08e-d18e-4272-a8a0-29d2197e895c) ; feuille cantonale AFC Valais, etat fevrier 2026 (https://www.estv2.admin.ch/stp/kb/vs-fr.pdf).
Cantons pas encore couverts (3)
Ces cantons ne sont pas proposés, et ce n'est pas un oubli. La règle est simple : un canton n'est publié que si le calcul reproduit un exemple chiffré officiel de ce canton. Pour ceux-là, voici où trouver la réponse à la source.
- Glaris Le canton ne publie aucun exemple chiffré permettant de vérifier le calcul. Plutôt qu'un montant que rien ne confirme, nous préférons vous renvoyer à la source officielle.L'impôt est traité par l'administration fiscale cantonale, division des impôts spéciaux (Abteilung Spezialsteuern).Fiche fiscale du canton de Glaris (Confédération, PDF, en allemand)
- Obwald Le canton ne publie aucun exemple chiffré, et sa réduction pour longue possession peut se lire de deux façons qui ne donnent pas le même impôt. Sans exemple officiel pour trancher, nous n'affichons pas de montant.L'administration fiscale d'Obwald traite l'impôt sur les mutations et sur les gains immobiliers, et met un calculateur à disposition.Administration fiscale du canton d'ObwaldFiche fiscale du canton d'Obwald (Confédération, PDF, en allemand)
- Zoug À Zoug, l'impôt est perçu par la commune et son barème dépend du prix de revient du bien, une donnée que ce calculateur ne demande pas. Un montant affiché ici serait une approximation, pas votre impôt.C'est le service des impôts de votre commune qui calcule et perçoit cet impôt, pas le canton.Loi fiscale zougoise, § 187 et suivants (texte officiel)Fiche fiscale du canton de Zoug (Confédération, PDF, en allemand)
Questions fréquentes
Qui paie l'impôt sur les gains immobiliers ?+
Le vendeur, sur le bénéfice réalisé lors de la vente. Tous les cantons le perçoivent, la loi fédérale d'harmonisation les y oblige (art. 12 LHID), mais chacun fixe son propre barème et ses propres taux. C'est pour cela qu'il n'existe aucun taux suisse : deux ventes identiques dans deux cantons voisins peuvent donner des montants du simple au triple.
Comment le gain se calcule-t-il ?+
Produit de la vente moins les dépenses d'investissement, c'est-à-dire le prix d'acquisition et les impenses. Les impenses sont ce que vous avez investi en plus du prix : travaux à plus-value, frais d'acquisition, commission de courtage. Beaucoup de vendeurs les oublient et paient donc un impôt sur un gain qu'ils n'ont pas réalisé. Conservez vos factures : c'est à vous de les produire.
Pourquoi l'impôt baisse-t-il quand on garde le bien longtemps ?+
Parce que la loi fédérale demande aux cantons d'imposer plus lourdement les bénéfices réalisés à court terme (art. 12 al. 5 LHID). Tous majorent donc l'impôt en cas de revente rapide, et presque tous le réduisent en cas de longue possession. La mécanique varie fortement : certains cantons réduisent le montant d'impôt, d'autres réduisent le gain avant d'appliquer leur barème, et ces deux façons de faire ne donnent pas le même résultat.
Puis-je éviter l'impôt si je rachète un autre logement ?+
L'imposition peut être DIFFÉRÉE, pas supprimée, si vous vendez le logement qui a durablement et exclusivement servi à votre propre usage et que vous réinvestissez le produit dans un logement de même usage en Suisse (art. 12 al. 3 let. e LHID). Le délai admis varie selon les cantons. Attention à la méthode dite absolue, confirmée par le Tribunal fédéral : le report ne joue que dans la mesure où le réinvestissement dépasse vos anciennes dépenses d'investissement. Réinvestir moins que ce que le bien vous avait coûté n'ouvre aucun report.
Pourquoi mon canton n'est-il pas proposé ?+
Parce que nous ne publions un canton que si notre calcul reproduit un exemple chiffré officiel de ce canton. Le texte de loi seul ne suffit pas : deux barèmes sur vingt-six se sont révélés faux d'une année entière sur la façon de compter la durée de possession, une erreur invisible dans le texte et visible seulement dans les exemples. Les cantons manquants sont listés en bas du calculateur, avec leur raison et un lien vers la source officielle où obtenir le calcul.
Ce montant est-il celui que je vais payer ?+
C'est une estimation sérieuse, pas une taxation. Le calcul ne tient compte ni du report en cas de remploi, ni de la compensation de pertes, ni des régimes particuliers, et il ignore les circonstances propres à votre dossier. Dans les cantons où l'impôt dépend aussi de votre commune, le résultat suit la quotité que vous indiquez. Seule l'administration fiscale cantonale établit le montant dû.
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