Grundstückgewinnsteuer, Kanton für Kanton
Wenn Sie eine Liegenschaft verkaufen, beansprucht der Staat einen Teil des Gewinns. Es ist eine rein kantonale Steuer: Es gibt keinen schweizweiten Satz, und zwei identische Verkäufe in zwei Nachbarkantonen können Beträge ergeben, die um das Dreifache auseinanderliegen. Dieser Rechner wendet den Tarif Ihres Kantons an und zeigt Ihnen das Detail, Zeile für Zeile.
Dieser Rechner ist auf Deutsch verfügbar; die vollständige App ist zurzeit auf Französisch.
Was Sie zusätzlich zum Preis investiert haben: wertvermehrende Arbeiten, Kaufnebenkosten, Maklerprovision. Diese Ausgaben werden vom Gewinn abgezogen, und viele Verkäufer vergessen sie.
- Diese Berechnung betrifft die kantonale Steuer auf dem Gewinn. Sie berücksichtigt weder den Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung der Wohnung noch die Verrechnung von Verlusten noch die Sonderregelungen.
- Bei Ersatzbeschaffung kann die Steuer aufgeschoben werden, manchmal vollständig. Das ist ein Entscheid der Verwaltung, keine Berechnung.
- Der Rechner geht von dem steuerbaren Gewinn aus, den Sie eingeben: Er berechnet ihn nicht. Dieser Gewinn ergibt sich aus dem Veräusserungserlös (Art. 49 LF), dem Erwerbspreis (Art. 50 LF), den wertvermehrenden Aufwendungen, den Urkundskosten und den nachgewiesenen Maklerprovisionen (Art. 51 LF). Das Wallis kennt weder eine Indexierung des Erwerbspreises noch einen Pauschalabzug noch eine Verlustverrechnung.
- Der Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung ist nicht modelliert (Art. 46 Bst. e LF). Verkaufen Sie Ihr selbst bewohntes Wohneigentum, um ein neues zu erwerben, kann die Steuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden: Das verkaufte Objekt muss innert der 2 Jahre vor dem Verkauf mindestens 1 Jahr ausschliesslich als Hauptwohnung gedient haben, und die Reinvestition muss innert 2 Jahren vor oder nach dem Verkauf erfolgen.
- Haben Sie das Grundstück mit einem Steueraufschub erworben, bleiben zwei Wirkungen ausserhalb der Berechnung: Die Besitzesdauer zählt ab der letzten besteuerten Veräusserung und nicht ab Ihrem Kauf (Art. 52 Abs. 3 LF), und der aufgeschobene Gewinn wird von den Anlagekosten des Ersatzobjekts abgezogen (Art. 48 Abs. 3 LF).
- Die Dauer zählt in ganzen Jahren ab der Eintragung im Grundbuch. Rund um einen Jahrestag der Besitzesdauer kann unsere Zahl um eine Tarifstufe abweichen: Das massgebende Enddatum (Kaufvertrag oder dessen Eintragung) ist nicht offiziell dokumentiert, und einzelne kantonale Texte lassen sich als Zählung nach Jahrgängen lesen, Verkaufsjahr minus Kaufjahr.
- Die Sondersteuer erfasst nur das Privatvermögen sowie die land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke (Art. 44 Abs. 1 LF). Gehört das Objekt zu Ihrem Geschäftsvermögen oder gelten Sie als Liegenschaftenhändler, läuft der Gewinn über die Einkommens- oder Gewinnsteuer und diese Berechnung gilt nicht. Die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen unterbricht die Dauer (Art. 52 Abs. 4 LF).
- Die Berechnung betrifft einen einzelnen Verkauf. Veräussern Sie mehrere Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, oder teilen Sie den Verkauf auf, werden die Erlöse aller Verkäufe addiert (Art. 44 Abs. 2 LF, Art. 18 RALF). Der kumulierte Gewinn steigt dann in die höheren Tranchen und der Satz nimmt zu.
Gesetzliche Grundlagen
Steuergesetz vom 10. März 1976 (LF, RS/VS 642.1), Stand 01.01.2026, kantonales Portal https://lex.vs.ch/app/fr/texts_of_law/642.1. Art. 44 Abs. 1 (Gegenstand: Privatvermögen, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke; dualistisches System) und Abs. 2 (wirtschaftliche Einheit). Art. 45 (Veräusserungen). Art. 46 Bst. a bis e (aufgeschobene Besteuerung). Art. 47 Abs. 1 und 2 (Subjekt; Aufschub individuell bestimmt, auch unter Ehegatten). Art. 48 Abs. 1 (steuerbarer Gewinn) und Abs. 3 (aufgeschobener Gewinn von den Investitionsausgaben des Ersatzobjekts abgezogen). Art. 49 (Veräusserungserlös). Art. 50 Abs. 1 (Erwerbspreis) und Abs. 2 (Verkehrswert, ersatzweise Katasterschätzung per 1. Januar 1977). Art. 51 (Aufwendungen). Art. 52 Abs. 1 Bst. a (Steuer NACH TRANCHEN erhoben: 12 % bis 50 000 Fr., 18 % von 50 001 bis 100 000 Fr., 24 % über 100 001 Fr.), Bst. b (Ermässigung von 4 % pro ganzes Jahr ab dem sechsten Jahr, bei Eigentum während mindestens sechs Jahren), Bst. c (bei einer Eigentumsdauer über 25 Jahren: 1 / 2 / 3 % pro Tranche), Abs. 2 (erhöhte Sätze bei Veräusserung innert fünf Jahren: 19.2 / 18 / 15.6 / 14.4 / 13.2; 28.8 / 27 / 23.4 / 21.6 / 19.8; 38.4 / 36 / 31.2 / 28.8 / 26.4), Abs. 3 (nach Aufschub Dauer berechnet ab der letzten besteuerten Veräusserung oder der letzten entgeltlichen Übertragung ohne Gewinn), Abs. 4 (der Übergang vom Geschäfts- ins Privatvermögen unterbricht die Dauer), Abs. 5 (Anrechnung an die Liquidationssteuer innert fünfzehn Jahren), Abs. 6 (der Staat zahlt zwei Drittel des Nettoertrags an die Belegenheitsgemeinde), Abs. 7 (keine Steuer wird erhoben, wenn sie UNTER 100 FRANKEN liegt, Schwelle auf dem STEUERBETRAG). Art. 145 Abs. 2 und 3 LF (kantonale Veranlagung, Pflicht, jede nicht zur Eintragung führende Veräusserung innert 30 Tagen zu melden). Art. 175 und 237 LF (kein Steuerfuss). Art. 18 RALF (etappenweise Verkäufe: Die Erlöse aller Verkäufe werden addiert). Art. 52 unverändert seit dem Beschluss vom 27.06.2000, in Kraft am 01.01.2001, plus eine redaktionelle Korrektur vom 01.03.2003; keine Revision im Gang. Verwaltungsquellen: SCC (Kantonale Steuerverwaltung), « Table des taux d'imposition des gains immobiliers » (https://www.vs.ch/documents/508074/634901/GI_taux_imposition.pdf/4a65768f-fb9d-4538-bdf7-404a81e8e14f), entscheidendes Dokument, 25 Jahreszeilen plus eine Zeile « Au delà de 25 ans »; SCC, « Report d'imposition pour logement principal (art. 46 let. e LF) », Version Februar 2025 (https://www.vs.ch/documents/508074/634901/Imp_differee.pdf/dd5cc08e-d18e-4272-a8a0-29d2197e895c); ESTV-Kantonsblatt Wallis, Stand Februar 2026 (https://www.estv2.admin.ch/stp/kb/vs-fr.pdf).
Noch nicht abgedeckte Kantone (3)
Diese Kantone werden nicht angeboten, und das ist kein Versehen. Die Regel ist einfach: Ein Kanton wird nur veröffentlicht, wenn die Berechnung ein offizielles Zahlenbeispiel dieses Kantons reproduziert. Für diese Kantone sehen Sie hier, wo die Antwort an der Quelle zu finden ist.
- Glarus Der Kanton publiziert kein Zahlenbeispiel, mit dem sich die Berechnung überprüfen liesse. Statt eines Betrags, den nichts bestätigt, verweisen wir Sie lieber auf die offizielle Quelle.Die Steuer wird von der kantonalen Steuerverwaltung behandelt, Abteilung Spezialsteuern.Steuerblatt des Kantons Glarus (Bund, PDF, auf Deutsch)
- Obwalden Der Kanton publiziert kein Zahlenbeispiel, und seine Ermässigung für langen Besitz lässt sich auf zwei Arten lesen, die nicht dieselbe Steuer ergeben. Ohne offizielles Beispiel, das entscheidet, zeigen wir keinen Betrag an.Die Steuerverwaltung Obwalden behandelt die Handänderungs- und die Grundstückgewinnsteuer und stellt einen Rechner zur Verfügung.Steuerverwaltung des Kantons ObwaldenSteuerblatt des Kantons Obwalden (Bund, PDF, auf Deutsch)
- Zug In Zug wird die Steuer von der Gemeinde erhoben, und ihr Tarif hängt von den Anlagekosten des Objekts ab, eine Angabe, die dieser Rechner nicht abfragt. Ein hier angezeigter Betrag wäre eine Annäherung, nicht Ihre Steuer.Das Steueramt Ihrer Gemeinde berechnet und bezieht diese Steuer, nicht der Kanton.Zuger Steuergesetz, § 187 ff. (offizieller Text)Steuerblatt des Kantons Zug (Bund, PDF, auf Deutsch)
Häufige Fragen
Wer zahlt die Grundstückgewinnsteuer?+
Der Verkäufer, auf dem beim Verkauf erzielten Gewinn. Alle Kantone erheben sie, das eidgenössische Harmonisierungsgesetz verpflichtet sie dazu (Art. 12 StHG), doch jeder legt seinen eigenen Tarif und seine eigenen Sätze fest. Deshalb gibt es keinen schweizweiten Satz: Zwei identische Verkäufe in zwei Nachbarkantonen können Beträge ergeben, die um das Dreifache auseinanderliegen.
Wie wird der Gewinn berechnet?+
Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten, das heisst des Erwerbspreises und der Aufwendungen. Aufwendungen sind das, was Sie zusätzlich zum Preis investiert haben: wertvermehrende Arbeiten, Kaufnebenkosten, Maklerprovision. Viele Verkäufer vergessen sie und zahlen deshalb Steuern auf einem Gewinn, den sie gar nicht erzielt haben. Bewahren Sie Ihre Rechnungen auf: Es liegt an Ihnen, sie vorzulegen.
Warum sinkt die Steuer, wenn man die Liegenschaft lange behält?+
Weil das Bundesrecht von den Kantonen verlangt, kurzfristig erzielte Gewinne stärker zu besteuern (Art. 12 Abs. 5 StHG). Alle erhöhen daher die Steuer bei einem raschen Wiederverkauf, und fast alle senken sie bei langer Besitzdauer. Die Mechanik variiert stark: Manche Kantone reduzieren den Steuerbetrag, andere reduzieren den Gewinn, bevor sie ihren Tarif anwenden, und diese beiden Vorgehensweisen führen nicht zum gleichen Ergebnis.
Kann ich die Steuer vermeiden, wenn ich ein anderes Eigenheim kaufe?+
Die Besteuerung kann AUFGESCHOBEN, nicht aufgehoben werden, wenn Sie die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnliegenschaft verkaufen und den Erlös in ein gleich genutztes Eigenheim in der Schweiz reinvestieren (Art. 12 Abs. 3 Bst. e StHG). Die zulässige Frist variiert je nach Kanton. Achten Sie auf die sogenannte absolute Methode, die das Bundesgericht bestätigt hat: Der Aufschub greift nur insoweit, als die Reinvestition Ihre bisherigen Anlagekosten übersteigt. Wer weniger reinvestiert, als die Liegenschaft ihn gekostet hat, erhält keinen Aufschub.
Warum wird mein Kanton nicht angeboten?+
Weil wir einen Kanton nur veröffentlichen, wenn unsere Berechnung ein offizielles Zahlenbeispiel dieses Kantons reproduziert. Der Gesetzestext allein genügt nicht: Zwei von sechsundzwanzig Tarifen erwiesen sich bei der Zählung der Besitzdauer um ein ganzes Jahr als falsch, ein Fehler, der im Text unsichtbar ist und erst in den Beispielen sichtbar wird. Die fehlenden Kantone sind unten im Rechner aufgeführt, mit ihrem Grund und einem Link zur offiziellen Quelle, wo die Berechnung erhältlich ist.
Ist dieser Betrag das, was ich zahlen werde?+
Es ist eine seriöse Schätzung, keine Veranlagung. Die Berechnung berücksichtigt weder den Aufschub bei Ersatzbeschaffung noch die Verrechnung von Verlusten noch Sonderregelungen, und sie ignoriert die besonderen Umstände Ihres Dossiers. In Kantonen, in denen die Steuer auch von Ihrer Gemeinde abhängt, folgt das Ergebnis dem von Ihnen angegebenen Steuerfuss. Nur die kantonale Steuerverwaltung setzt den geschuldeten Betrag fest.
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