Mietrendite einer privat gehaltenen Renditeliegenschaft
Ein Inserat zeigt eine Bruttorendite. Zwischen dieser Zahl und dem, was wirklich auf Ihrem Konto ankommt, liegen Kosten, Unterhalt, Leerstand, Kaufnebenkosten, Zinsen und die Steuer auf den Mieten. Sehen Sie die drei Renditen nebeneinander, und was jeden Monat übrig bleibt. Berechnung für das Halten im Privatvermögen, nicht über eine Gesellschaft.
Dieser Rechner ist auf Deutsch verfügbar; die vollständige App ist zurzeit auf Französisch.
Berechnung für eine Liegenschaft im Privatvermögen (Halten über eine Gesellschaft: andere Eigenmittelanforderungen und Gewinnbesteuerung, dieser Rechner gilt dafür nicht). Die drei Bewirtschaftungsannahmen oben sind anpassbare Marktusanzen, keine Regeln: Der Unterhalt von 1 % ist die Pauschale, die die Schweizer Banken selbst ansetzen, um eine Belastung zu beurteilen; die beiden anderen sind gängige Grössenordnungen. Die Kaufnebenkosten Ihres Kantons stammen dagegen aus unserer versionierten Konfiguration. Unverbindliche Schätzung, alleinstehende Person im Hauptort; Ihre Abrechnung ist massgebend.
Von dem, was jeden Monat abfliesst, sind CHF 417 nicht verloren: Das ist die Amortisation, die Ihre Schuld zurückzahlt. Vermögensmässig bringt Ihnen das Geschäft also CHF 518 pro Monat ein, davon CHF 417 als Kapital.
Drei Fallstricke der Schweizer Mietrendite
Die zweite Säule ist ausgeschlossen. Weder Vorbezug noch Verpfändung: Die Wohneigentumsförderung gilt nur für das Wohneigentum, das Sie selbst bewohnen. Eine Renditeliegenschaft wird allein mit Ihren harten Eigenmitteln finanziert, und davon braucht es im Privatvermögen 25 %.
Die Mieten werden besteuert. Zu Ihrem Grenzsteuersatz, dem Satz Ihrer letzten Einkommensstufe. Zinsen und Unterhalt sind abzugsfähig, die Amortisation nicht. Ein vor Steuern präsentierter Cashflow schmeichelt immer.
Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Mehr zu leihen erhöht die Rendite Ihrer Eigenmittel, solange die Liegenschaft mehr einbringt als der Zinssatz. Bei der Erneuerung kehrt ein Zinsanstieg die Rechnung um und kann den Cashflow aufzehren.
Und wenn die Liegenschaft über eine Gesellschaft gehalten wird? Dann gilt dieser Rechner nicht. Die Eigenmittelanforderungen steigen je nach Bank und Objekt in der Regel auf 25 oder gar 33 %, und vor allem ändert die Besteuerung ihre Natur: Die Mieten werden nicht mehr zu Ihrem persönlichen Einkommen hinzugerechnet, sondern bilden einen Gewinn, der auf Ebene der Gesellschaft besteuert wird, vor einer allfälligen Dividendenausschüttung, die ein zweites Mal bei Ihnen besteuert wird. Um die beiden Haltensformen zu vergleichen, müssen der Steuersatz der Gesellschaft, Ihr Grenzsteuersatz und Ihr Haltehorizont einander gegenübergestellt werden: Das ist eine Frage der Struktur, nicht der Rendite, und sie wird mit Ihrer Treuhandstelle entschieden.
Beim Wiederverkauf unterliegt der Gewinn der kantonalen Grundstückgewinnsteuer, die umso höher ausfällt, je kürzer die Haltedauer war. Und um mehrere Objekte zu vergleichen, halten Sie sich an die NETTORENDITE: Sie ist die einzige, die sich von einer Liegenschaft zur anderen vergleichen lässt, weil sie die Kaufnebenkosten einbezieht, die je nach Kanton stark variieren.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Bruttorendite, Nettorendite und Rendite auf den Eigenmitteln?+
Die BRUTTORENDITE teilt die Jahresmieten durch den Kaufpreis: Das ist die Zahl in den Inseraten, und sie lässt alles ausser Acht. Die NETTORENDITE zieht Unterhalt, nicht überwälzbare Kosten, Verwaltung und Leerstand ab und setzt das Ergebnis ins Verhältnis zu den tatsächlichen Kosten des Geschäfts, Kaufnebenkosten inbegriffen. Die Rendite AUF DEN EIGENMITTELN misst, was das tatsächlich gebundene Geld nach Zahlung der Zinsen einbringt: Sie bildet den Hebeleffekt ab. Ein und dasselbe Objekt kann 4 % brutto, 2,5 % netto und 4,5 % auf den Eigenmitteln ausweisen.
Warum werden die Mieten besteuert, und zu welchem Satz?+
Die vereinnahmten Mieten sind Einkommen: Sie werden zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet und zu Ihrem GRENZSTEUERSATZ besteuert, also zum Satz Ihrer letzten Einkommensstufe, nicht zu einem Durchschnittssatz. Im Gegenzug sind die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abzugsfähig; die Amortisation nicht, da sie Kapital zurückzahlt. Das ist der häufigste Fehler von Renditerechnern, und er genügt, um einen als positiv präsentierten Cashflow in einen tatsächlich negativen zu verwandeln.
Wie viele Eigenmittel braucht es für eine Renditeliegenschaft?+
Im Privatvermögen verlangen die Schweizer Banken in der Regel 25 % des Werts, gegenüber 20 % für selbst bewohntes Wohneigentum. Und vor allem kann die zweite Säule NICHT eingesetzt werden: weder Vorbezug noch Verpfändung. Die Wohneigentumsförderung ist dem Wohneigentum vorbehalten, das Sie selbst bewohnen. Das ist der Fehler Nummer eins von Erstinvestoren, die ihr Pensionskassenguthaben zu den Eigenmitteln zählen.
Bedeutet ein negativer Cashflow, dass die Investition schlecht ist?+
Nicht unbedingt. Ein Teil dessen, was Sie jeden Monat einzahlen, ist Amortisation, also erzwungenes Sparen, das Ihre Schuld reduziert und Ihr Vermögen erhöht. Ein leicht negativer Cashflow kann eine gute Anlage bleiben, wenn der Wert der Liegenschaft und die Mieten steigen. Entscheidend ist, dass Sie ihn mit Ihren übrigen Einkünften dauerhaft tragen können, und dass Sie ihn sich im Moment der Unterschrift nicht verheimlichen.
Woher stammen die voreingestellten Werte für Unterhalt, Kosten und Leerstand?+
Es sind Marktusanzen, keine regulatorischen Vorschriften, und genau deshalb sind sie im Rechner ANPASSBAR. Der Unterhalt von 1 % des Werts pro Jahr ist die Pauschale, die die Schweizer Banken selbst ansetzen, um die Belastung einer Liegenschaft zu beurteilen: vorsichtig bei einem neueren Objekt, manchmal ungenügend bei einem alten Gebäude. Die nicht überwälzbaren Kosten (standardmässig 6 % der Miete) decken die Verwaltung, die Versicherungen und den Anteil der Stockwerkeigentumskosten, der nicht auf die Mieterschaft überwälzt werden kann. Der Leerstand von 3 % ist eine Sicherheitsmarge: Die Schweizer Leerwohnungsziffer liegt tiefer, aber ein Monat ohne Mieterschaft in drei Jahren entspricht bereits fast 3 %. Setzen Sie ihn auf null, um das Szenario ohne Unterbruch zu sehen; der Abstand zeigt Ihnen, wie stark Ihre Rechnung davon abhängt.
Gilt dieser Rechner für eine Liegenschaft, die über eine Gesellschaft gehalten wird?+
Nein, er ist für das Halten im PRIVATVERMÖGEN gedacht, auf den eigenen Namen. Bei einer Gesellschaft ändern sich zwei Dinge: Die Banken verlangen mehr Eigenmittel, je nach Objekt oft 25 bis 33 %, und vor allem ändert die Besteuerung ihre Natur. Die Mieten werden nicht mehr zu Ihrem persönlichen Einkommen hinzugerechnet und zum Grenzsteuersatz besteuert: Sie bilden einen Gewinn, der auf Ebene der Gesellschaft besteuert wird, und eine allfällige Dividendenausschüttung wird ein zweites Mal bei Ihnen besteuert. Die Wahl zwischen den beiden Haltensformen hängt von Ihrem Grenzsteuersatz, dem Steuersatz der Gesellschaft und Ihrem Horizont ab: Sie wird mit einer Treuhandstelle entschieden, nicht mit einem Renditerechner.
Warum fliessen die Kaufnebenkosten in die Berechnung ein?+
Weil sie am Tag des Kaufs aus Ihrer Tasche fliessen und nie zurückkommen: Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief. Je nach Kanton betragen sie von rund 0,4 % bis etwas über 4 % des Preises. Sie zu ignorieren überschätzt die Nettorendite und unterschätzt das tatsächlich gebundene Kapital, verfälscht also die beiden Zahlen, auf die es ankommt.
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