Mieten oder kaufen, in der Schweiz

Weil die Rate die Amortisation enthält, und die ist keine Ausgabe. Amortisieren heisst Kapital zurückzahlen: Das Geld verlässt Ihr Konto, reduziert aber Ihre Schuld im gleichen Umfang, Ihr Vermögen sinkt also nicht. Die Miete hingegen lässt nichts zurück. Beides zu vergleichen heisst, eine Ausgabe und ein erzwungenes Sparen auf dieselbe Stufe zu stellen, was die Schlussfolgerung je nach Fall in beide Richtungen verfälscht. Dieser Rechner zählt deshalb nur die echten Kosten: Zinsen, Unterhalt, verteilte Kaufnebenkosten und die Rendite, auf die Sie bei Ihren gebundenen Eigenmitteln verzichten.

Wegen der Kaufnebenkosten. Handänderungssteuer, Notar und Schuldbrief machen je nach Kanton 0,4 % bis über 5 % des Preises aus, werden am Tag des Kaufs bar bezahlt und lassen sich beim Wiederverkauf nie zurückholen. Bei einer Immobilie zu 800'000 Franken reicht das von 4'500 Franken im Aargau bis über 32'000 Franken im Kanton Waadt. Es braucht mehrere Jahre an Einsparungen gegenüber der Miete, um diese Summe auszugleichen, und genau das berechnet der angezeigte Horizont.

Die Eigenmittel, die Sie in die Immobilie einbringen, plus die Kaufnebenkosten, hören auf, anderswo etwas abzuwerfen. Ein Mieter, der diese Summe angelegt behält, erzielt darauf eine Rendite, bescheiden oder nicht, auf die der Eigentümer verzichtet. Sie zu ignorieren hiesse, dieses Geld als gratis zu behandeln. Deshalb gehört die Rendite Ihrer alternativen Anlage zu den einstellbaren Annahmen: Je höher sie ist, desto weiter rückt der Kauf nach hinten.

Ja, und genau deshalb sind sie sichtbar und einstellbar statt versteckt. Die beiden gewichtigsten sind der Hypothekarzins und die Preisentwicklung der Immobilien. In einem Walliser Beispiel zu 800'000 Franken mit 20 % Eigenmitteln gewinnt der Kauf bei 1,8 % schon im ersten Jahr, bei 3,5 % nach zweiundzwanzig Jahren, und bei 4 % nie in dreissig Jahren. Kein Rechner kann diese Werte vorhersagen: Er kann nur zeigen, wie stark sie entscheiden.

Heute rechnet ein Eigentümer einen Eigenmietwert zu seinem steuerbaren Einkommen hinzu, zieht aber seine Hypothekarzinsen und seine Unterhaltskosten ab. Der Saldo hängt vom Kanton, von der Gemeinde, von Ihrem Grenzsteuersatz und von Ihrer Verschuldung ab: Ein stark verschuldeter Eigentümer, der renoviert, gewinnt dabei, ein Eigentümer, der fertig amortisiert hat, verliert. Wir schlagen deshalb keinen Standardwert vor, Sie erfassen Ihren eigenen, abgelesen auf Ihrer letzten Veranlagungsverfügung. Dieser Posten entfällt am 1. Januar 2029: Die Abschaffung des Eigenmietwerts wurde in der Volksabstimmung vom 28. September 2025 angenommen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 festgelegt. Der Abzug der Unterhaltskosten entfällt gleichzeitig.

Nein, und das ist gewollt. Er gibt Ihnen einen Horizont: die Anzahl Jahre, ab der Kaufen günstiger wird als Mieten, mit Ihren Zahlen. Die Entscheidung hängt danach von etwas ab, das nur Sie kennen, nämlich der Dauer, die Sie zu bleiben gedenken. Sie hängt auch von Überlegungen ab, die keine Rechnung erfasst: die Freiheit zu gehen, die Lust, die Wände umzubauen, die Stabilität Ihrer Anstellung.