Monatsrate der Hypothek und Tragbarkeit
Für dieselbe Immobilie existieren zwei Beträge nebeneinander: der Betrag, den Sie tatsächlich jeden Monat zahlen, zum ausgehandelten Zinssatz, und der Betrag, den die Bank für ihren Entscheid ansetzt, berechnet zu 5 %. Der erste bestimmt Ihren Alltag, der zweite die Kreditvergabe. Sehen Sie beide, und die Differenz dazwischen.
Dieser Rechner ist auf Deutsch verfügbar; die vollständige App ist zurzeit auf Französisch.
Die kalkulatorischen Kosten werden berechnet, wie es eine Schweizer Bank tut: Zinsen zum kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, Unterhalt und Nebenkosten von 1 % des Wertes pro Jahr, und Amortisation des Hypothekaranteils, der zwei Drittel des Wertes übersteigt. Die Kaufnebenkosten werden hier nicht mitgerechnet: Sie werden einmal bezahlt, beim Kauf.
Die Bank berechnet Ihre Belastung mit CHF 3'583 pro Monat, das heisst 30,7 % Ihres Bruttoeinkommens. Das liegt unter der Drittelsgrenze: Das Dossier besteht diesen Schritt.
Drei Posten, dreierlei Natur
Die Zinsen sind Kosten. Sie sind der Preis des geliehenen Geldes und der einzige Posten, der nie zu Ihnen zurückkehrt. Im Gegenzug lassen sie sich vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Der Unterhalt ist eine Rückstellung. Sie zahlen ihn an niemanden, aber ein Dach, eine Küche und eine Heizung müssen irgendwann ersetzt werden. Die Bank setzt ihn ins Budget, weil sie weiss, dass die Ausgabe kommen wird.
Die Amortisation macht Sie vermögender. Sie verlässt Ihr Konto, fliesst aber in Ihr Vermögen: Jeder einbezahlte Franken reduziert Ihre Schuld um denselben Betrag. Das ist keine Belastung, das ist erzwungenes Sparen.
Übersteigt Ihre Tragbarkeit die Drittelsgrenze, gibt es zwei Hebel, von denen oft nur einer in Betracht gezogen wird: die Eigenmittel erhöhen, oder eine günstigere Immobilie anvisieren. Der Kaufkraft-Rechner geht den umgekehrten Weg: Er geht von Ihrem Einkommen und Ihren Eigenmitteln aus und ermittelt den höchsten Preis, den die Bank akzeptieren würde.
Häufige Fragen
Warum rechnet die Bank mit einer höheren Belastung als meiner tatsächlichen Monatsrate?+
Weil sie nicht auf die heutigen Zinsen abstellt, sondern auf die Dauer. Sie rechnet mit einem sogenannten kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %, addiert 1 % des Immobilienwertes pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation des Hypothekaranteils, der zwei Drittel des Wertes übersteigt. Dieses Total muss unter einem Drittel Ihres Bruttoeinkommens bleiben. Das ist ein Schutz: Er verhindert, dass Sie eine Verlängerung zu einem höheren Zinssatz in Schwierigkeiten bringt.
Was enthält meine Monatsrate genau?+
Drei Dinge von sehr unterschiedlicher Natur. Die Zinsen sind echte Kosten, aber sie lassen sich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Unterhalt und Nebenkosten sind eine Rückstellung für die Abnutzung der Immobilie: Sie zahlen sie nicht an die Bank, aber die Ausgabe kommt früher oder später. Die Amortisation schliesslich ist kein Kostenpunkt: Sie tilgt Ihre Schuld und macht Sie damit vermögender. Derselbe Monatsbetrag kann je nach Zusammensetzung deshalb deutlich günstiger sein als ein anderer.
Ab wann entfällt die obligatorische Amortisation?+
Sobald die Hypothek unter zwei Drittel des Immobilienwertes sinkt, also rund 66,7 %. Der Anteil über dieser Schwelle heisst zweite Hypothek und muss zurückbezahlt werden, in der Regel innert fünfzehn Jahren oder bis zum Pensionsalter. Deshalb entlasten Eigenmittel über dem Minimum doppelt: weniger Zinsen, und gar keine obligatorische Amortisation mehr.
Ist die Differenz zwischen kalkulatorischer Belastung und effektiver Monatsrate ein Problem?+
Nein, sie misst Ihre Reserve. Sie zeigt, was Sie auffangen würden, wenn die Zinsen wieder auf das kalkulatorische Niveau von 5 % stiegen. Ein Dossier, das heute zu 1,8 % angenommen wird, würde also theoretisch einen erheblichen Anstieg verkraften. Das ist der Sinn der ganzen Übung, und es erklärt, weshalb einem Haushalt ein Kredit verweigert werden kann, obwohl ihm die aktuelle Monatsrate gut tragbar erscheint.
Sind die Kaufnebenkosten in dieser Monatsrate enthalten?+
Nein. Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch und Schuldbrief werden ein einziges Mal bezahlt, am Tag des Kaufs, zusätzlich zu den Eigenmitteln und stets aus flüssigen Mitteln. Je nach Kanton machen sie rund 0,4 % bis etwas über 4 % des Preises aus. Sie belasten die Monatsrate nicht, aber sie bestimmen, wie viel Bargeld Sie für die Unterschrift verfügbar haben müssen.
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