Abschaffung des Eigenmietwerts: Gewinner oder Verlierer?

Am 1. Januar 2029. Die Abschaffung wurde in der eidgenössischen Volksabstimmung vom 28. September 2025 mit 57,7 % der Stimmen angenommen, und der Bundesrat hat das Datum des Inkrafttretens am 1. April 2026 festgelegt. Bis zum 31. Dezember 2028 gilt das heutige System vollumfänglich weiter: Sie deklarieren weiterhin Ihren Eigenmietwert und ziehen weiterhin Ihre Zinsen und Ihren Unterhalt ab.

Weil die Reform nicht nur ein fiktives Einkommen streicht, sondern auch Abzüge abschafft. Unterhaltskosten bleiben nur noch auf vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abziehbar (Art. 32a DBG), mit zwei Ausnahmen: behördlich vorgeschriebene oder genehmigte, nicht subventionierte Arbeiten zur Restaurierung historischer Denkmäler bleiben beim Bund auch für die selbst bewohnte Wohnung abziehbar (Art. 32 Abs. 2 DBG), und jeder Kanton kann den Abzug für Energiesparmassnahmen längstens bis 2050 beibehalten. Die Hypothekarzinsen wiederum bleiben nur noch anteilig im Verhältnis Ihrer nicht selbst bewohnten Schweizer Liegenschaften abziehbar. Die Regel, die daraus folgt: Sie verlieren, sobald Ihre heutigen Abzüge Ihren Eigenmietwert übersteigen, erhöht um das, was abziehbar bleibt, und Sie gewinnen im umgekehrten Fall.

Mit grösster Wahrscheinlichkeit nicht, wenn sich Ihr Schweizer Immobilienvermögen auf die von Ihnen selbst bewohnten Liegenschaften beschränkt. Das Gesetz berechnet den abziehbaren Anteil, indem es die Gesamtheit Ihrer in der Schweiz gelegenen Liegenschaftswerte, MIT AUSNAHME der Liegenschaften, deren Nutzung Sie sich vorbehalten, durch das Total Ihres beweglichen und unbeweglichen Vermögens teilt (Art. 33 Abs. 1 Bst. a DBG). Der Zähler beschränkt sich also nicht auf vermietete Liegenschaften: Auch eine leer stehende Wohnung oder ein unbebautes Grundstück gehören dazu, während eine Liegenschaft im Ausland nie dazugehört. Auf welcher Ihrer Liegenschaften die Schuld lastet, spielt keine Rolle. Zwei Vorbehalte: Wer erstmals selbst genutztes Wohneigentum erwirbt, behält einen plafonierten und degressiven Abzug (siehe weiter unten), und für die Kantonssteuer zählen im Zähler nur die im Kanton gelegenen Liegenschaften (Art. 9 Abs. 2 Bst. a StHG).

Einen Teil Ihrer Zinsen, anteilig. Beispiel aus dem offiziellen Merkblatt: Eine vermietete Liegenschaft von 800'000 Franken und ein Bankkonto von 200'000 Franken ergeben ein Verhältnis von 800'000 zu 1'000'000, also 80 % Ihrer Zinsen abziehbar. Kommen dazu Ihre eigene Wohnung von 800'000 Franken und eine Zweitwohnung von 300'000 Franken, steigt der Nenner auf 2'100'000 und der Anteil fällt auf 38,1 %. Im Zähler zählen alle Ihre Schweizer Liegenschaften, deren Nutzung Sie sich nicht vorbehalten, allen voran vermietete Liegenschaften, aber auch leer stehende Wohnungen und unbebaute Grundstücke.

Ja, und es ist der Teil der Reform, über den am wenigsten gesprochen wird. Beim erstmaligen Erwerb einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnung in der Schweiz bleiben die auf diese Wohnung entfallenden Zinsen abziehbar, BIS ZU 10'000 Franken für Ehegatten in gemeinsamem Haushalt und bis zu 5'000 Franken für die übrigen Steuerpflichtigen (Art. 33a DBG). Es ist eine Obergrenze auf tatsächlich bezahlten Zinsen, keine Pauschale: Wer 3'000 Franken Zinsen zahlt, zieht 3'000 ab. Der Abzug gilt ab dem Steuerjahr, das auf den Erwerb folgt, sinkt jedes Jahr um 10 % des ursprünglichen Betrags und erlischt nach zehn Jahren. Eine Übergangsregelung öffnet ihn auch jenen, die ihr ERSTES Wohneigentum in den zehn Jahren vor 2029 gekauft haben (Art. 205g DBG), für die verbleibenden Jahre.

Der entsprechende Abzug fällt bei der direkten Bundessteuer weg. Die Kantone können ihn beibehalten, aber längstens bis 2050. Auf Bundesebene bleibt einzig der Abzug für die Restaurierung historischer Denkmäler bestehen. Wenn Sie eine umfassende energetische Sanierung planen, wird der Zeitplan damit zu einem Parameter Ihrer Entscheidung.

Nein, und das erwähnen nur wenige Quellen. Das Gesetz ist verabschiedet und das Datum des Inkrafttretens steht fest, doch mehrere Modalitäten hängen noch von Texten ab, die es nicht gibt. Die Pauschale für vermietete Liegenschaften ist an den Bundesrat verwiesen, der sie nicht festgelegt hat. Das Schicksal gemischt genutzter Liegenschaften, teils vermietet und teils selbst bewohnt, ist unklar, und das Eidgenössische Finanzdepartement schreibt das selbst. Die Beibehaltung des Abzugs für Energiesparmassnahmen ist Sache jedes Kantons, längstens bis 2050, und keiner hat sich bisher geäussert. Und für Arbeiten, die 2028 begonnen und 2029 in Rechnung gestellt werden, ist nichts vorgesehen. Unsere Berechnung stützt sich also auf das, was feststeht, und wir benennen, was nicht feststeht, statt es mit Annahmen zu füllen.

Nein. Sie arbeitet mit Ihrem Grenzsteuersatz und liefert Ihnen die Grössenordnung sowie die Kippschwelle, was genügt, um zu wissen, auf welcher Seite Sie stehen und mit wie viel. Sie bildet nicht die Tarife der 26 Kantone und ihrer Gemeinden für ein Regime nach, das noch nicht existiert: Das wäre eine falsche Präzision. Für eine bindende Entscheidung, etwa stärker zu amortisieren oder Arbeiten vorzuziehen, lassen Sie den Betrag bestätigen.