Tragbarkeit
Anteil Ihres Bruttoeinkommens, den die Wohnkosten beanspruchen; Schweizer Banken verlangen höchstens einen Drittel, also 33 %.
Es ist eine Division: die jährlichen Kosten der Liegenschaft, zuzüglich Ihrer bestehenden Schulden (Kredit, Leasing), geteilt durch Ihr jährliches Bruttoeinkommen. Die angerechneten Kosten sind nicht jene, die Sie tatsächlich zahlen werden: Die Bank rechnet mit dem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, zählt 1 % des Preises für Unterhalt hinzu sowie die Amortisation der zweiten Hypothek. Übersteigt das Ergebnis einen Drittel des Einkommens, wird das Dossier abgelehnt, selbst wenn Sie zum heutigen Marktzins mühelos zahlen könnten.
Der Stolperstein: Verwechseln Sie sie nicht mit der Belehnung: Die eine setzt die Kosten ins Verhältnis zum EINKOMMEN, die andere die Schuld zum WERT DER LIEGENSCHAFT. Und die Rechnung erfolgt zu 5 %, nicht zum tatsächlichen Zinssatz.
Belehnung (Belehnungsquote)
Anteil des Kaufpreises, der über die Hypothek finanziert wird: in der Schweiz höchstens 80 %, mit einer Verpfändung der zweiten Säule 90 %.
Die Belehnung setzt den geliehenen Betrag ins Verhältnis zum Wert der Liegenschaft. Bei einer Wohnung zu CHF 800'000, finanziert mit CHF 600'000 Hypothek, beträgt sie 75 %. Schweizer Banken gehen beim Kauf nicht über 80 % hinaus: Der Rest muss aus Ihren Eigenmitteln stammen. Im englischen Sprachraum spricht man von LTV, loan-to-value.
Der Stolperstein: Es ist genau jene Grösse, die die Tragbarkeit nicht ist. Zwei Käufer können dieselbe Belehnung und gegensätzliche Tragbarkeiten haben, je nach Einkommen.
Kalkulatorischer Zinssatz
Fiktiver Zinssatz von 5 %, mit dem Banken prüfen, ob Sie einen dauerhaften Zinsanstieg tragen würden.
Ihre Hypothek kostet heute vielleicht 1,5 %, doch keine Schweizer Bank vergibt ein Darlehen auf dieser Grundlage: Sie rechnet mit 5 %, einem Niveau, das dem langjährigen Mittel der Hypothekarzinsen entspricht. Das ist ein Schutz, für sie wie für Sie: Es verhindert, dass eine Verlängerung zu einem höheren Zinssatz Sie in Schwierigkeiten bringt.
Der Stolperstein: Praktische Folge: Ihre «bankenseitige» Belastung ist fast immer deutlich schwerer als Ihre tatsächliche. Beide verdienen Beachtung: Die erste entscheidet über die Vergabe, die zweite verlässt jeden Monat Ihr Konto.
Kalkulatorische Kosten
Von der Bank berechnete Summe: Zinsen zu 5 %, Unterhalt zu 1 % des Werts und Amortisation der zweiten Hypothek.
Diese Summe ist der Zähler der Tragbarkeit. Die Unterhaltspauschale von 1 % pro Jahr deckt Reparaturen, Stockwerkeigentumskosten und die Erneuerung der Installationen: Die Bank setzt sie an, selbst wenn Sie handwerklich begabt sind, denn ein Dach wird eines Tages erneuert.
Erste und zweite Hypothek
Die beiden Tranchen der Hypothek: Die erste reicht bis 66,7 % des Werts und wird nicht amortisiert, die zweite deckt den Rest und muss zurückgezahlt werden.
Die erste Hypothek ist der am besten gesicherte Teil, den die Bank unbefristet bestehen lässt: Sie zahlen die Zinsen, nie das Kapital. Oberhalb von 66,7 % des Werts heisst die zusätzliche Tranche zweite Hypothek, kostet oft etwas mehr und muss in der Regel über 15 Jahre oder bis zum Rentenalter amortisiert werden.
Der Stolperstein: Deshalb entlasten Eigenmittel über dem Minimum Sie doppelt: Sie senken die Zinsen UND lassen die Amortisationspflicht verschwinden, sobald die Hypothek wieder unter 66,7 % fällt.
Direkte und indirekte Amortisation
Rückzahlung der zweiten Hypothek, entweder durch Senkung der Schuld (direkt) oder durch Einzahlung in eine der Bank verpfändete Säule 3a (indirekt).
Bei der direkten Amortisation senkt jede Zahlung die Hypothek: Die Zinsen sinken, Ihr Steuerabzug aber auch. Bei der indirekten zahlen Sie denselben Betrag auf eine zugunsten der Bank verpfändete Säule 3a ein: Die Schuld bleibt gleich hoch, die abzugsfähigen Zinsen bleiben also hoch, und die Einzahlung in die Säule 3a lässt sich ebenfalls vom steuerbaren Einkommen abziehen. Das Kapital tilgt die Hypothek später.
Der Stolperstein: Die indirekte ist steuerlich fast immer vorteilhafter, setzt aber Spardisziplin voraus und bindet die Säule 3a. Es ist keine rein rechnerische Entscheidung.
SARON
Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts, Grundlage der Hypotheken mit variablem Zins.
Der SARON ersetzt den früheren LIBOR seit 2022. Eine SARON-Hypothek folgt diesem Satz, in kurzen Abständen neu festgelegt, zuzüglich einer mit der Bank vereinbarten festen Marge. Über lange Zeiträume ist sie im Mittel günstiger als eine Festhypothek, doch Ihre monatliche Belastung schwankt.
Der Stolperstein: Eine SARON-Hypothek ist nicht «risikolos, weil der Zins tief ist»: Sie tragen das Risiko eines Anstiegs, während es bei einer Festhypothek die Bank trägt.
Schuldbrief
Im Grundbuch eingetragenes Wertpapier, das das Pfandrecht der Bank an Ihrer Liegenschaft verkörpert.
In der Schweiz ist die Hypothek nicht nur ein Darlehensvertrag: Sie stützt sich auf einen Schuldbrief, ein Grundpfandtitel, der beim Notar errichtet und im Grundbuch eingetragen wird. Heute ist der Schuldbrief meist ein Register-Schuldbrief, ohne Papier. Seine Errichtung kostet Gebühren, die zu den Kaufnebenkosten gehören.