Mensualité hypothécaire et taux d'effort
Deux montants coexistent pour un même bien : celui que vous paierez réellement chaque mois, au taux que vous avez négocié, et celui que la banque retient pour décider, calculé à 5 %. Le premier détermine votre quotidien, le second l'octroi du crédit. Voyez les deux, et l'écart entre eux.
La charge théorique est calculée comme le fait une banque suisse : intérêts au taux calculatoire de 5 %, entretien et frais accessoires 1 % de la valeur par an, et amortissement de la part d'hypothèque qui dépasse les deux tiers de la valeur. Les frais d'acquisition ne sont pas comptés ici : ils se paient une fois, à l'achat.
La banque calcule votre charge à CHF 3'583 par mois, soit 30,7 % de votre revenu brut. C'est sous la limite du tiers : le dossier passe cette étape.
Trois montants, trois natures
Les intérêts sont un coût. C'est le prix de l'argent emprunté, et le seul poste qui ne vous revient jamais. En contrepartie, il se déduit de votre revenu imposable.
L'entretien est une provision. Vous ne le versez à personne, mais un toit, une cuisine et une chaudière se remplacent. La banque l'impose au budget parce qu'elle sait que la dépense viendra.
L'amortissement vous enrichit. Il sort de votre compte mais rentre dans votre patrimoine : chaque franc versé réduit d'autant votre dette. Ce n'est pas une charge, c'est de l'épargne forcée.
Si votre taux d'effort dépasse la limite du tiers, deux leviers existent et un seul est souvent envisagé : augmenter l'apport, ou viser un bien moins cher. Le calculateur de capacité d'achat fait le chemin inverse de celui-ci : il part de votre revenu et de vos fonds propres pour trouver le prix maximal que la banque accepterait.
Questions fréquentes
Pourquoi la banque calcule-t-elle une charge plus élevée que ma vraie mensualité ?+
Parce qu'elle ne prête pas sur les taux d'aujourd'hui mais sur la durée. Elle refait le calcul à un taux dit calculatoire d'environ 5 %, ajoute 1 % de la valeur du bien par an pour l'entretien et les frais accessoires, et l'amortissement de la part d'hypothèque qui dépasse les deux tiers de la valeur. Ce total doit rester sous le tiers de votre revenu brut. C'est une protection : elle évite qu'un renouvellement à un taux plus élevé vous mette en difficulté.
Que contient exactement ma mensualité ?+
Trois choses de nature très différente. Les intérêts sont un vrai coût, mais ils sont déductibles de votre revenu imposable. L'entretien et les frais accessoires sont une provision pour l'usure du bien : vous ne les versez pas à la banque, mais ils sortiront tôt ou tard. L'amortissement, lui, n'est pas un coût : il rembourse votre dette, donc il vous enrichit. Un même montant mensuel peut donc être beaucoup plus favorable qu'un autre selon sa composition.
À partir de quand n'y a-t-il plus d'amortissement obligatoire ?+
Dès que l'hypothèque redescend sous les deux tiers de la valeur du bien, soit environ 66,7 %. Au-delà de ce seuil, la tranche supplémentaire s'appelle 2e rang et doit être remboursée, en général sur quinze ans ou jusqu'à l'âge de la retraite. C'est pourquoi un apport supérieur au minimum allège doublement la charge : moins d'intérêts, et plus d'amortissement obligatoire du tout.
L'écart entre charge théorique et mensualité réelle est-il un problème ?+
Non, c'est une mesure de votre marge. Il vous dit ce que vous absorberiez si les taux revenaient au niveau calculatoire de 5 %. Un dossier accepté aujourd'hui à un taux de 1,8 % tiendrait donc, en théorie, une remontée considérable. C'est le sens de tout l'exercice, et c'est ce qui explique qu'un ménage puisse se voir refuser un crédit alors que la mensualité du moment lui paraît largement supportable.
Les frais d'achat sont-ils compris dans cette mensualité ?+
Non. Droits de mutation, notaire, registre foncier et cédule hypothécaire se paient une seule fois, le jour de l'achat, en plus des fonds propres et toujours comptant. Selon le canton ils vont d'environ 0,4 % à un peu plus de 4 % du prix. Ils ne pèsent pas sur la mensualité, mais ils déterminent le cash dont vous devez disposer pour signer.
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