Rendement locatif d'un bien détenu à titre privé

Le rendement BRUT divise les loyers annuels par le prix d'achat : c'est le chiffre des annonces, et il ignore tout. Le rendement NET déduit l'entretien, les charges non récupérables, la gérance et la vacance, et rapporte le résultat au coût réel de l'opération, frais d'acquisition compris. Le rendement SUR FONDS PROPRES mesure ce que rapporte l'argent que vous avez réellement immobilisé, une fois les intérêts payés : c'est lui qui traduit l'effet de levier. Un même objet peut afficher 4 % brut, 2,5 % net et 4,5 % sur fonds propres.

Les loyers encaissés sont un revenu, ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux MARGINAL, donc au taux de votre dernière tranche, pas à un taux moyen. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien sont déductibles ; l'amortissement ne l'est pas, puisqu'il rembourse du capital. C'est l'oubli le plus fréquent des calculateurs de rendement, et il suffit à transformer un cash-flow annoncé positif en cash-flow réellement négatif.

En détention privée, les banques suisses exigent en général 25 % de la valeur, contre 20 % pour une résidence principale. Et surtout, le 2e pilier ne peut PAS être utilisé : ni retrait, ni mise en gage. L'encouragement à la propriété du logement est réservé au logement que vous habitez. C'est l'erreur numéro un des premiers investisseurs, qui comptent leur LPP dans l'apport.

Pas nécessairement. Une partie de ce que vous versez chaque mois est de l'amortissement, c'est-à-dire de l'épargne forcée qui réduit votre dette et augmente votre patrimoine. Un cash-flow légèrement négatif peut rester un bon placement si la valeur du bien et les loyers progressent. Ce qui compte, c'est de pouvoir le porter durablement avec vos autres revenus, et de ne pas se le cacher au moment de signer.

Ce sont des usages de marché, pas des règles réglementaires, et c'est pour cela qu'ils sont MODIFIABLES dans le calculateur. L'entretien de 1 % de la valeur par an est le forfait que les banques suisses retiennent elles-mêmes pour juger la charge d'un bien : prudent pour un objet récent, parfois insuffisant pour un immeuble ancien. Les charges non récupérables (6 % du loyer par défaut) couvrent la gérance, les assurances et la part de charges PPE non refacturable au locataire. La vacance de 3 % est une marge de sécurité : le taux de logements vacants suisse est plus bas, mais un mois sans locataire sur trois ans représente déjà près de 3 %. Mettez-la à zéro pour voir le scénario sans interruption, l'écart vous dit à quel point votre calcul en dépend.

Non, il est prévu pour une détention à titre PRIVÉ, en nom propre. En société, deux choses changent : les banques exigent davantage de fonds propres, souvent 25 à 33 % selon l'objet, et surtout la fiscalité change de nature. Les loyers ne s'ajoutent plus à votre revenu personnel imposé au taux marginal : ils forment un bénéfice imposé au niveau de la société, puis une éventuelle distribution de dividende est imposée une seconde fois chez vous. Le choix entre les deux détentions dépend de votre taux marginal, du taux d'imposition de la société et de votre horizon : il se tranche avec une fiduciaire, pas avec un calculateur de rendement.

Parce qu'ils sortent de votre poche le jour de l'achat et ne reviendront jamais : droits de mutation, notaire, registre foncier et cédule hypothécaire. Selon le canton, ils vont d'environ 0,4 % à un peu plus de 4 % du prix. Les ignorer surestime le rendement net et sous-estime le capital réellement immobilisé, donc fausse les deux chiffres qui comptent.