Capacité d'achat immobilière en Suisse
Combien pouvez-vous acheter ? Réglez votre revenu et vos fonds propres : le calculateur applique les principaux critères prudentiels couramment utilisés par les banques suisses, frais du canton compris.
Estimation indicative : acquéreur seul, sans crédits en cours, amortissement 1 %, frais du canton compris, impôt du retrait LPP compris. Basé sur les principaux critères prudentiels couramment utilisés par les banques suisses.
Les deux plafonds qui décident de votre budget
Le plafond du revenu.La banque calcule des charges théoriques volontairement prudentes : environ 5 % d'intérêt sur l'hypothèque (même si les taux réels sont plus bas), 1 % du prix pour l'entretien, et l'amortissement. Ces charges, plus vos crédits et leasings en cours, ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage.
Le plafond des fonds propres.Il faut au moins 20 % du prix, dont la moitié en fonds « durs » : épargne, 3e pilier, donation, mais pas le 2e pilier. S'y ajoutent les frais d'achat du canton (droits de mutation, notaire, cédule), toujours payés cash, et l'impôt si vous retirez votre 2e pilier. Le calculateur retient le plus bas des deux plafonds.
Exemple : avec 9'000 francs de revenu mensuel brut, 100'000 francs de fonds durs et 60'000 francs de LPP en Valais, sans crédits en cours, le plafond du revenu autorise environ 600'000 francs de bien, et c'est lui qui limite (les fonds propres en autoriseraient environ 700'000). Pour viser plus haut : plus de revenu, un co-acquéreur, ou rembourser ses crédits.
Questions fréquentes
Comment les banques suisses calculent-elles ma capacité d'achat ?+
Deux plafonds s'appliquent. Côté revenu : les charges théoriques du bien (intérêt calculatoire d'environ 5 %, entretien 1 %, amortissement) plus vos crédits en cours ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. Côté fonds propres : au moins 20 % du prix, dont 10 % « durs » (hors 2e pilier), auxquels s'ajoutent les frais d'achat du canton. Le calculateur retient le plus bas des deux plafonds, sur la base des principaux critères prudentiels couramment utilisés par les banques suisses.
Pourquoi la banque calcule-t-elle avec un taux de 5 % alors que les taux réels sont plus bas ?+
C'est le taux « calculatoire » : un coussin de sécurité pour vérifier que vous supporteriez une remontée durable des taux. Votre vraie mensualité se paie au taux du marché, mais votre dossier est validé au taux théorique.
Le 2e pilier compte-t-il dans mes fonds propres ?+
Oui, mais jamais pour les 10 % « durs » ni pour les frais d'achat : au mieux, il couvre la part des fonds propres entre 10 % et 20 % du prix. Et si vous le retirez, l'impôt sur le versement se paie cash en plus. L'alternative est le nantissement : l'avoir reste en caisse et sert de garantie.
Quels revenus comptent pour le taux d'effort ?+
Le revenu brut du ménage : le vôtre, et celui du co-acquéreur en cas d'achat à deux. Un garant renforce le revenu retenu sans apporter de fonds propres. Vos crédits et leasings en cours s'ajoutent aux charges, ils réduisent donc la capacité.
Ce résultat est-il un engagement ?+
Non. C'est une estimation indicative fondée sur les critères prudentiels usuels. Chaque banque applique ses propres marges, et votre dossier complet (situation professionnelle, autres engagements) fait la différence. Utilisez ce chiffre comme ordre de grandeur solide pour cadrer votre recherche.
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