Louer ou acheter, en Suisse

Parce que la mensualité contient l'amortissement, qui n'est pas une dépense. Amortir, c'est rembourser du capital : l'argent sort de votre compte mais réduit votre dette d'autant, donc votre patrimoine ne baisse pas. Le loyer, lui, ne laisse rien. Comparer les deux revient à mettre sur le même plan une dépense et une épargne forcée, ce qui fausse la conclusion dans les deux sens selon les cas. Ce calculateur ne compte donc que les vrais coûts : intérêts, entretien, frais d'achat étalés, et le rendement auquel vous renoncez sur vos fonds propres immobilisés.

À cause des frais d'achat. Droits de mutation, notaire et cédule hypothécaire vont de 0,4 % à plus de 5 % du prix selon le canton, se paient en liquide le jour de l'achat, et ne se récupèrent jamais à la revente. Sur un bien à 800'000 francs, cela va de 4'500 francs en Argovie à plus de 32'000 francs dans le canton de Vaud. Il faut plusieurs années d'économie sur le loyer pour effacer cette somme, et c'est précisément ce que calcule l'horizon affiché.

Les fonds propres que vous versez dans le bien, plus les frais d'achat, cessent de rapporter ailleurs. Un locataire qui garde cette somme placée en tire un rendement, modeste ou non, que le propriétaire abandonne. L'ignorer reviendrait à traiter cet argent comme gratuit. C'est pour cela que le rendement de votre placement alternatif figure parmi les hypothèses réglables : plus il est élevé, plus l'achat recule.

Oui, et c'est pour cela qu'elles sont visibles et réglables plutôt que cachées. Les deux plus lourdes sont le taux hypothécaire et la progression du prix des biens. Sur un exemple valaisan à 800'000 francs avec 20 % d'apport, l'achat devient gagnant dès la première année à 1,8 %, au bout de vingt-deux ans à 3,5 %, et jamais en trente ans à 4 %. Aucun calculateur ne peut prédire ces valeurs : il peut seulement montrer à quel point elles décident.

Aujourd'hui, un propriétaire ajoute une valeur locative à son revenu imposable, mais déduit ses intérêts hypothécaires et ses frais d'entretien. Le solde dépend du canton, de la commune, de votre taux marginal et de votre endettement : un propriétaire très endetté qui rénove y gagne, un propriétaire qui a fini d'amortir y perd. Nous ne proposons donc aucun chiffre par défaut, vous saisissez le vôtre, lu sur votre décision de taxation. Ce poste disparaît au 1er janvier 2029 : la suppression de la valeur locative a été acceptée en votation le 28 septembre 2025 et le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur le 1er avril 2026. La déduction des frais d'entretien disparaît en même temps.

Non, et c'est volontaire. Il vous donne un horizon : le nombre d'années au-delà duquel l'achat devient moins coûteux que la location, avec vos chiffres. La décision dépend ensuite d'une chose que vous seul connaissez, la durée pendant laquelle vous comptez rester. Elle dépend aussi de considérations qu'aucun calcul ne capture : la liberté de partir, l'envie de transformer les murs, la stabilité de votre emploi.