Pourquoi votre cash-flow locatif n'est pas celui que vous croyez

Un appartement loué CHF 1'670 par mois rapporte CHF 20'040 par année. C'est le seul chiffre que la plupart des annonces vous donneront, et c'est celui qui décide de la plupart des achats. Il est juste, et il ne veut presque rien dire : entre ce loyer et ce qui reste réellement sur votre compte, six postes s'intercalent, dont deux que presque personne ne compte.

Voici la décomposition complète, sur un exemple délibérément banal : un appartement à CHF 400'000, financé à 75 % par une hypothèque de CHF 300'000 à 1,80 %, dans un canton où votre franc suivant est imposé à 25 %.

1. Le loyer encaissé n'est pas le loyer affiché

Deux ponctions arrivent avant tout le reste. La vacance d'abord : entre deux locataires, un appartement reste vide quelques semaines, et cela se budgète. Les banques et les gérances comptent usuellement 3 % du loyer, soit CHF 601 par année. Les charges non récupérables ensuite, celles que vous ne pouvez pas refacturer au locataire : l'assurance du bâtiment, la part propriétaire des frais d'administration, les réparations courantes. Comptez 6 %, soit CHF 1'202.

2. L'entretien n'est pas une option

Un bien vieillit. La cuisine, les sols, la buanderie, la façade : la règle suisse retenue par les banques est de 1 % de la valeur par an, ici CHF 4'000. Certaines années vous ne dépenserez rien, une autre vous refera la salle de bains. Ne rien provisionner ne fait pas disparaître la dépense, cela la reporte sur l'année où elle tombera.

À ce stade, votre loyer d'exploitation vaut CHF 14'237, soit un rendement net de 3,56 % sur le prix, quand le rendement brut affichait 5,01 %.

3. Le rendement net ignore votre financement, le cash-flow non

C'est la confusion la plus fréquente. Le rendement net mesure la qualité du bien, indépendamment de la façon dont vous l'avez payé : deux acheteurs du même appartement ont le même rendement net. Le cash-flow mesure ce qui reste sur votre compte, et il dépend entièrement de votre dette. Vos intérêts, CHF 5'400 par année, ne se retranchent que du second.

Reste CHF 8'837 par année, soit CHF 736 par mois. C'est en général ce chiffre que les propriétaires citent quand ils annoncent leur cash-flow, et il n'est pas faux. Il est simplement incomplet de deux postes.

4. L'amortissement sort de votre compte sans être une perte

En Suisse, la deuxième hypothèque doit être remboursée jusqu'à environ 66 % de la valeur du bien, usuellement en quinze ans. Ici, CHF 36'000 à rembourser, soit CHF 2'400 par année qui quittent votre compte.

Votre cash-flow tombe à CHF 6'437, CHF 536 par mois. Mais attention à la lecture : cet argent n'est pas perdu, il passe de votre compte à vos fonds propres. C'est une épargne forcée, pas une charge. Un cash-flow négatif uniquement à cause de l'amortissement n'est pas la même chose qu'un bien qui perd de l'argent.

5. L'impôt frappe un montant que vous n'avez pas gardé

C'est le poste le plus mal compris, et le plus douloureux. Votre loyer s'ajoute à votre revenu imposable ; en contrepartie, vos intérêts hypothécaires, vos frais d'entretien et vos charges non récupérables s'en déduisent. Votre revenu imposable supplémentaire vaut donc CHF 8'837, et l'impôt CHF 2'209.

Regardez bien ces deux nombres : vous êtes imposé sur CHF 8'837 alors que CHF 6'437 seulement sont restés chez vous. La raison tient en une phrase : l'amortissement n'est pas déductible. Rembourser sa dette n'est pas une dépense au sens fiscal, c'est un transfert de patrimoine. Vous payez donc l'impôt sur un revenu dont une partie est déjà partie à la banque.

Le compte final

CHF 1'670 de loyer, CHF 352 dans votre poche. Le bien n'est pas mauvais pour autant : CHF 2'400 de ce qui manque sont devenus vos fonds propres, et l'appartement peut prendre de la valeur. Mais si vous comptiez sur le loyer pour vivre, sachez que le loyer affiché vaut près de cinq fois ce qui reste.

Le piège de la moitié du loyer

Il existe une règle du pouce très répandue : « comptez que la moitié du loyer part en charges ». Elle est utile, et elle est dangereuse, parce que presque personne ne dit ce qu'elle recouvre. Dans sa formulation d'origine, cette moitié comprend tout, financement compris. Si vous l'appliquez comme des frais d'exploitation, puis que vous retranchez vos intérêts par-dessus, vous payez votre financement deux fois et vous obtenez un cash-flow bien plus sombre que la réalité.

Nous sommes tombés dans ce piège nous-mêmes : le calcul d'estimation rapide de Patrimo employait ce forfait comme des charges d'exploitation avant de soustraire les intérêts. Le propriétaire d'un appartement réel nous l'a signalé en confrontant notre résultat à son relevé bancaire, et il avait raison. C'est corrigé, et c'est la raison pour laquelle le parc immobilier de Patrimo affiche désormais la décomposition ligne par ligne plutôt que le seul résultat. Un chiffre sans son calcul n'est pas vérifiable.

Comment vérifier vos propres chiffres

Trois contrôles suffisent à démasquer un cash-flow trop beau.

• Les intérêts sont-ils comptés une seule fois ? Si vos charges viennent d'un forfait en pourcentage du loyer, vérifiez ce que ce forfait recouvre avant d'y ajouter quoi que ce soit.
• L'entretien est-il provisionné ? Un cash-flow calculé sur une année sans travaux n'est pas un cash-flow, c'est une année chanceuse.
• L'impôt est-il dans le calcul ? C'est le poste le plus souvent absent, et il tombe une fois par an, en une seule fois.

Le calculateur de rendement locatif de Patrimo fait ce calcul poste par poste, et le reste de nos calculateurs couvre la capacité d'achat, les frais d'acquisition par canton et le choix entre louer et acheter. Tout est gratuit et sans inscription.