Cashflow Renditeliegenschaft Schweiz: was vom Mietzins wirklich bleibt

Eine Wohnung, die für CHF 1'670 pro Monat vermietet ist, bringt CHF 20'040 pro Jahr. Das ist die einzige Zahl, die Ihnen die meisten Inserate liefern, und sie entscheidet über die meisten Käufe. Sie stimmt, und sie sagt fast nichts aus: zwischen diesem Mietzins und dem, was tatsächlich auf Ihrem Konto bleibt, schieben sich sechs Positionen, von denen zwei fast niemand rechnet.

Hier die vollständige Aufschlüsselung, an einem bewusst gewöhnlichen Beispiel: eine Wohnung zu CHF 400'000, zu 75 % über eine Hypothek von CHF 300'000 zu 1,80 % finanziert, in einem Kanton, in dem Ihr nächster Franken mit 25 % besteuert wird.

1. Der eingenommene Mietzins ist nicht der ausgeschriebene Mietzins

Zwei Abzüge kommen vor allem anderen. Zuerst der Leerstand: zwischen zwei Mietern steht eine Wohnung einige Wochen leer, und das gehört ins Budget. Banken und Liegenschaftsverwaltungen rechnen üblicherweise mit 3 % des Mietzinses, also CHF 601 pro Jahr. Danach die nicht überwälzbaren Nebenkosten, jene, die Sie dem Mieter nicht weiterverrechnen können: die Gebäudeversicherung, der Eigentümeranteil an den Verwaltungskosten, die laufenden Reparaturen. Rechnen Sie mit 6 %, also CHF 1'202.

2. Der Unterhalt ist keine Option

Eine Liegenschaft altert. Küche, Böden, Waschküche, Fassade: die von den Banken angewandte Schweizer Regel lautet 1 % des Werts pro Jahr, hier CHF 4'000. In manchen Jahren geben Sie nichts aus, in einem anderen erneuern Sie das Badezimmer. Nichts zurückzustellen lässt die Ausgabe nicht verschwinden, es verschiebt sie auf das Jahr, in dem sie anfällt.

An diesem Punkt beträgt Ihr Nettomietertrag CHF 14'237, also eine Nettorendite von 3,56 % auf den Preis, während die Bruttorendite 5,01 % auswies.

3. Die Nettorendite ignoriert Ihre Finanzierung, der Cashflow nicht

Das ist die häufigste Verwechslung. Die Nettorendite misst die Qualität der Liegenschaft, unabhängig davon, wie Sie sie bezahlt haben: zwei Käufer derselben Wohnung haben dieselbe Nettorendite. Der Cashflow misst, was auf Ihrem Konto bleibt, und er hängt vollständig von Ihrer Schuld ab. Ihre Zinsen, CHF 5'400 pro Jahr, werden nur von Letzterem abgezogen.

Es bleiben CHF 8'837 pro Jahr, also CHF 736 pro Monat. Das ist in der Regel die Zahl, die Eigentümer nennen, wenn sie ihren Cashflow angeben, und sie ist nicht falsch. Sie ist bloss um zwei Positionen unvollständig.

4. Die Amortisation verlässt Ihr Konto, ohne ein Verlust zu sein

In der Schweiz muss die zweite Hypothek bis auf rund 66 % des Werts der Liegenschaft zurückbezahlt werden, üblicherweise in fünfzehn Jahren. Hier sind das CHF 36'000, also CHF 2'400 pro Jahr, die Ihr Konto verlassen.

Ihr Cashflow sinkt auf CHF 6'437, CHF 536 pro Monat. Aber Achtung bei der Lesart: dieses Geld ist nicht verloren, es wandert von Ihrem Konto in Ihre Eigenmittel. Es ist ein Zwangssparen, keine Belastung. Ein Cashflow, der einzig wegen der Amortisation negativ ist, ist nicht dasselbe wie eine Liegenschaft, die Geld verliert.

5. Die Steuer trifft einen Betrag, den Sie nicht behalten haben

Das ist die am schlechtesten verstandene und die schmerzhafteste Position. Ihr Mietzins kommt zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzu; im Gegenzug sind Ihre Hypothekarzinsen, Ihre Unterhaltskosten und Ihre nicht überwälzbaren Nebenkosten davon abziehbar. Ihr zusätzliches steuerbares Einkommen beträgt somit CHF 8'837 und die Steuer CHF 2'209.

Schauen Sie sich diese beiden Zahlen genau an: Sie werden auf CHF 8'837 besteuert, obwohl nur CHF 6'437 bei Ihnen geblieben sind. Der Grund lässt sich in einem Satz sagen: die Amortisation ist nicht abziehbar. Die Rückzahlung der Schuld ist steuerlich keine Ausgabe, sondern eine Umschichtung des Vermögens. Sie zahlen die Steuer also auf einem Einkommen, von dem ein Teil bereits zur Bank gegangen ist.

Die Schlussrechnung

CHF 1'670 Mietzins, CHF 352 in Ihrer Tasche. Die Liegenschaft ist deswegen nicht schlecht: CHF 2'400 des Fehlenden sind zu Ihren Eigenmitteln geworden, und die Wohnung kann an Wert gewinnen. Wenn Sie aber mit dem Mietzins leben wollten, sollten Sie wissen, dass der ausgeschriebene Mietzins fast das Fünffache dessen beträgt, was bleibt.

Die Falle mit dem halben Mietzins

Es gibt eine sehr verbreitete Faustregel: «Rechnen Sie damit, dass die Hälfte des Mietzinses für Kosten draufgeht.» Sie ist nützlich, und sie ist gefährlich, weil fast niemand sagt, was sie umfasst. In ihrer ursprünglichen Formulierung schliesst diese Hälfte alles ein, die Finanzierung inbegriffen. Wenden Sie sie als Betriebskosten an und ziehen Sie danach Ihre Zinsen zusätzlich ab, zahlen Sie Ihre Finanzierung zweimal und erhalten einen weit düstereren Cashflow als die Wirklichkeit.

Wir sind selbst in diese Falle getappt: die Schnellschätzung von Patrimo verwendete diese Pauschale als Betriebskosten, bevor sie die Zinsen abzog. Der Eigentümer einer realen Wohnung hat uns darauf hingewiesen, indem er unser Ergebnis seinem Bankauszug gegenüberstellte, und er hatte recht. Das ist korrigiert, und es ist der Grund, weshalb der Liegenschaftsbestand von Patrimo heute die Aufschlüsselung Zeile für Zeile anzeigt statt nur das Ergebnis. Eine Zahl ohne ihre Rechnung ist nicht überprüfbar.

So überprüfen Sie Ihre eigenen Zahlen

Drei Kontrollen genügen, um einen zu schönen Cashflow zu entlarven.

• Werden die Zinsen nur ein einziges Mal gerechnet? Stammen Ihre Kosten aus einer Pauschale in Prozent des Mietzinses, prüfen Sie, was diese Pauschale umfasst, bevor Sie irgendetwas hinzufügen.
• Ist der Unterhalt zurückgestellt? Ein Cashflow, der auf einem Jahr ohne Arbeiten berechnet ist, ist kein Cashflow, sondern ein Glücksjahr.
• Ist die Steuer in der Rechnung? Das ist die am häufigsten fehlende Position, und sie fällt einmal pro Jahr an, auf einen Schlag.

Der Mietrendite-Rechner von Patrimo macht diese Rechnung Position für Position, und die übrigen Rechner decken ab, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, die Kaufnebenkosten nach Kanton und die Wahl zwischen Mieten und Kaufen. Alles gratis und ohne Anmeldung.