Die Abstimmung vom 28. September 2025 markiert einen historischen Wendepunkt für den Schweizer Immobilienmarkt: Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Diese Reform beendet die Besteuerung eines fiktiven Einkommens, geht aber mit einer drastischen Kürzung der Abzüge für Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen einher. Ihre Steuerlast kann steigen, wenn Sie Ihre Verschuldungsstrategie nicht vor dem Ende der Übergangsfrist im Jahr 2028 anpassen.
Dieser Artikel erläutert die neuen Regeln des Bundes und die finanziellen Abwägungen, die nötig sind, um Ihr Immobilienvermögen zu optimieren, wenn sich das System grundlegend ändert.
- Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz ab 2029
- Welche Steuerabzüge fallen für Eigentümer weg?
- Finanzielle Abwägung zwischen Amortisation und Beibehaltung der Schuld
- Strategien vor dem Stichtag 31.12.2028
Die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz ab 2029
Die Abstimmung vom 28.09.2025 besiegelt das Ende des Eigenmietwerts per 01.01.2029. Dieser historische Wechsel streicht die Besteuerung des fiktiven Einkommens, beendet aber zugleich den Abzug der Schuldzinsen und der üblichen Unterhaltskosten.
Wichtige Zahlen- Abstimmung: 28.09.2025 (57,7 % Ja)
- Inkrafttreten: 01.01.2029
Ende der Besteuerung des fiktiven Einkommens
Der Eigenmietwert entfällt für selbstbewohnte Erstwohnungen. Dieses theoretische Einkommen, das Ihrer Steuererklärung zugerechnet wird, erhöht ab 2029 Ihre Bemessungsgrundlage nicht mehr.
Ihr gesamtes steuerbares Einkommen sinkt dadurch automatisch. Die Massnahme soll eine als ungerecht empfundene Ungleichheit zwischen Mietern und Eigentümern in der Schweiz korrigieren.
Das Stimmvolk hat die historische Abstimmung vom 28. September 2025 mit 57,7 % Ja angenommen.
Zeitplan der Umsetzung und Übergangsfrist
Für das alte Regime gilt der Stichtag 31.12.2028. Bereits am Tag danach gilt das neue System einheitlich in der ganzen Schweiz.
Sie haben einige Jahre Zeit, um Ihre Planung anzupassen. Rechnen Sie schon jetzt mit den Veränderungen bei Ihrer jährlichen Nettosteuerbelastung.
Um diese Berechnungen vorwegzunehmen, verfolgen Sie Ihr Vermögen. Diese Zahlen sind unverbindliche Schätzwerte.
Welche Steuerabzüge fallen für Eigentümer weg?
Das Ende der Eigenmietwertbesteuerung klingt erfreulich, doch es hat eine gewichtige steuerliche Kehrseite bei Ihren gewohnten Abzügen.
Ende der Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten
Malerarbeiten, der Ersatz der Heizung oder der Unterhalt des Gartens sind nicht mehr abziehbar. Die effektiven Kosten dieser Renovationen steigen für Ihr Budget spürbar an. Die Banken rechnen mit einem realen Kostenanstieg.
Einzig Baudenkmäler könnten gewisse steuerliche Vorteile behalten. Für alles Übrige gilt: Jeder investierte Franken stammt direkt aus Ihrem Ersparten, ohne steuerliche Entlastung.
Was mit den Hypothekarzinsen geschieht und die Ausnahme für Ersterwerbende
Der Schuldzinsenabzug wird auf Bundesebene drastisch eingeschränkt. Für alle, die eine hohe Schuld hielten, um Steuern zu sparen, ist das ein Systemwechsel.
Ausnahme für ErsterwerbendeAbzug während 10 Jahren erhalten, im ersten Jahr begrenzt auf CHF 10'000.
Ersterwerbende erhalten einen Aufschub von zehn Jahren mit einer sinkenden Obergrenze. Um vorauszuplanen, schätzen Sie Ihre Kaufnebenkosten schon jetzt.
Kantonale Besonderheiten bei Ökologie und Rückbau
Die Kantone behalten einen Spielraum bei energetischen Investitionen. Je nach Wohnort könnten gewisse Abzüge für Energieeffizienz bestehen bleiben.
Warnung auf BundesebeneEnergiesparmassnahmen sind auf Bundesebene nach 2028 nicht mehr abziehbar.
- Erhalt der Abzüge für vermietete Liegenschaften.
- Unterschiedliche Tarife je nach Kanton.
- Selbstregulierungsrichtlinien der Banken sind massgebend.
Diese unverbindlichen Schätzwerte beruhen auf der Reform von 2025. Ihre tatsächliche Situation hängt von Ihrem Kanton und den aufsichtsrechtlichen Kriterien Ihrer Bank ab.
Finanzielle Abwägung zwischen Amortisation und Beibehaltung der Schuld
Der neue steuerliche Rahmen zwingt Sie dazu, die Struktur Ihrer Immobilienschuld und Ihre Rückzahlungsstrategie vollständig zu überdenken.
Sollten Sie Ihre Hypothek schneller zurückzahlen?
Ohne den steuerlichen Schutzschild der Zinsen lohnt sich der Abbau Ihrer Schuld oft mehr. Sie senken Ihre Bruttozinslast, ohne einen Steuervorteil zu verlieren, denn dieser fällt ohnehin weg.
Hier ist die Analyse von Deloitte zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Sie bestätigt, dass für selbst nutzende Eigentümer der steuerliche Anreiz zur Verschuldung schrittweise verschwindet.
Nutzen Sie diesen Rechner, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, um Ihren optimalen Schuldenabbau zu simulieren. Ein wertvolles Werkzeug für Ihre Projektionen.
Steuerlicher HinweisDie Rückzahlung des Hypothekarkapitals ist steuerlich nie abziehbar, im Gegensatz zu den Zinsen (unter dem alten Regime).
Auswirkungen auf die 2. Säule und die Vorsorgestrategie
Eine Amortisation über Ihre 2. Säule (BVG) schmälert Ihre künftige Altersrente. Es ist eine heikle Abwägung zwischen sofortiger Zinsersparnis und finanzieller Sicherheit im Alter.
Ein Vorbezug im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF) verlangt eine Gesamtbetrachtung Ihres Vermögens. Die Banken verlangen oft ein striktes Gleichgewicht zwischen Eigenmitteln und Schuld.
Denken Sie daran, Vorbezug und Verpfändung zu vergleichen, bevor Sie Ihre berufliche Vorsorge antasten. Jede Option hat ihre Folgen.
Folgen für den Verkehrswert älterer Objekte
Häuser mit grossem Sanierungsbedarf könnten im Verkehrswert stagnieren. Künftige Käufer werden den fehlenden Steuerabzug in ihr Kaufangebot einrechnen. Bereits renovierte und energieeffiziente Objekte werden zu den neuen Favoriten auf dem Schweizer Immobilienmarkt.
Diese Projektionen sind unverbindliche Schätzwerte. Sie stellen in keinem Fall eine persönliche Finanzberatung für Ihre eigene Situation dar.
Strategien vor dem Stichtag 31.12.2028
Um diesen Übergang bestmöglich zu nutzen, müssen Sie taktisch handeln, bevor sich die steuerlichen Türen endgültig schliessen.
Grosse Bauarbeiten während der Übergangsfrist planen
Führen Sie Ihre grösseren Renovationen vor Ende 2028 aus. So können Sie diese Beträge von Ihrem heutigen steuerbaren Einkommen abziehen. Die Grenzsteuersätze machen diese Strategie lohnend.
Prüfen Sie beim Stockwerkeigentum Ihren Erneuerungsfonds. Eine Planung über drei Jahre maximiert Ihre Steuerersparnis. Planen Sie die Einzahlungen nach den heutigen Regeln.
| Art der Arbeiten | Abziehbar vor 2029 | Abziehbar nach 2029 | Strategische Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Dachsanierung | Ja | Nein | Hohe Priorität |
| Innenanstrich | Ja | Nein | Bis 2028 abschliessen |
| Wärmepumpe | Ja | Variabel | Auf Bundesebene vorziehen |
| Gartenunterhalt | Ja | Nein | Laufender Unterhalt |
Die Objektsteuer auf Zweitwohnungen vorwegnehmen
Das Wallis oder Graubünden könnten eine Objektsteuer einführen. Diese Steuer würde die Steuerausfälle durch die Abschaffung des Eigenmietwerts ausgleichen. Es ist eine gesetzgeberische Option.
Die Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnung wird entscheidend. Verfolgen Sie die kantonalen Ankündigungen, um Ihr Freizeitvermögen ab 2029 anzupassen. Die Praxis wird je nach Kanton unterschiedlich sein.
Werkzeuge zur Vermögensprojektion nutzen
Navigieren Sie bei diesen Veränderungen nicht auf Sicht. Die Auswirkung auf Ihr Monatsbudget zu simulieren ist die einzige verlässliche Methode für Ihre Amortisationsentscheide. Ihre Situation bleibt einzigartig.
Handeln Sie präzise. Nutzen Sie dafür unsere kostenlosen Rechner, um einen klaren Blick auf Ihre finanzielle Zukunft nach 2029 zu erhalten. Diese unverbindlichen Schätzwerte erleichtern Ihre Abwägungen.
Die Abstimmung vom September 2025 besiegelt das Ende des fiktiven Einkommens per 1. Januar 2029 und streicht zugleich Ihre Abzüge für Zinsen und Unterhalt. Nehmen Sie die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz vorweg, indem Sie Ihre grossen Arbeiten vor 2028 ausführen und Ihre Amortisationsstrategie neu beurteilen. Optimieren Sie Ihre Steuern schon heute, um Ihr Vermögen von morgen zu sichern.
FAQ
Wann tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Schweiz offiziell in Kraft?
Der Wechsel zum neuen Steuersystem erfolgt am 1. Januar 2029. Dieses vom Bundesrat bestätigte Datum folgt auf die historische Abstimmung vom 28. September 2025, an der das Schweizer Stimmvolk das Ende dieser Besteuerung angenommen hat.
Bis dahin gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2028. In dieser Zeit deklarieren Sie Ihren Eigenmietwert weiterhin und profitieren gleichzeitig von den heutigen Steuerabzügen für Ihre Unterhaltskosten und Ihre Schuldzinsen.
Was ändert sich ab 2029 beim Abzug der Hypothekarzinsen?
Ab 2029 entfällt der Abzug der Hypothekarzinsen für die meisten selbst nutzenden Eigentümer auf Bundes- und Kantonsebene. Das ist die direkte Kehrseite zum Ende der Besteuerung des fiktiven Einkommens (Eigenmietwert).
Ersterwerbende profitieren jedoch von einer befristeten Ausnahme von zehn Jahren, mit einer Obergrenze von CHF 10'000 im ersten Jahr. Eigentümer vermieteter Objekte können ihre Zinsen weiterhin anteilig abziehen.
Können Unterhalts- und Renovationskosten weiterhin abgezogen werden?
Nein, die üblichen Unterhaltskosten, Malerarbeiten oder der Ersatz von Installationen für Ihre selbstbewohnte Erstwohnung sind nicht mehr abziehbar. Auch Investitionen in das Energiesparen und den Umweltschutz verlieren auf Bundesebene ihre Abzugsfähigkeit.
Einzig Restaurierungsarbeiten an Baudenkmälern könnten gewisse Vorteile behalten. Auf kantonaler Ebene könnten Abzüge für Energieeffizienz je nach künftiger kantonaler Gesetzgebung zeitlich begrenzt bestehen bleiben.
Sollte man mit dieser Reform die Amortisation der Hypothekarschuld bevorzugen?
Das Ende des steuerlichen Schutzschilds erzwingt eine neue finanzielle Abwägung. Ohne Zinsabzug tragen Sie die Kosten Ihrer Schuld direkt und vollständig. Die Amortisation Ihrer Hypothek senkt Ihre Fixkosten und erhöht Ihr Nettovermögen, ohne dass Sie einen Steuervorteil verlieren, den es ohnehin nicht mehr gibt.
Achten Sie jedoch darauf, genügend Liquidität für Ihren Ruhestand zu behalten. Eine übermässige Amortisation bindet Ihr Kapital und kann Ihre künftige finanzielle Flexibilität einschränken, wenn Konsumbedürfnisse oder andere Anlagemöglichkeiten auftreten.
Welche Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Zweitwohnungen?
Der Eigenmietwert entfällt auch bei Zweitwohnungen, doch die Kantone (etwa das Wallis oder Graubünden) haben neu die Möglichkeit, eine besondere Objektsteuer einzuführen. Diese Steuer soll die Einnahmenausfälle der Tourismusgemeinden ausgleichen.
Die Unterscheidung zwischen Erst- und Zweitwohnung bleibt daher zentral. Eigentümer von Ferienwohnungen sollten die kantonalen Tarife verfolgen, die bis 2029 festgelegt werden, um ihre neue Gesamtsteuerbelastung abzuschätzen.
Wie optimiert man seine Steuersituation vor dem Stichtag 2028?
Die empfohlene Strategie besteht darin, grosse Arbeiten (Dach, Heizung, umfassende Renovationen) vor dem 31. Dezember 2028 vorzuziehen. Wenn Sie diese Investitionen während der Übergangsfrist tätigen, profitieren Sie noch von den Steuerabzügen auf Ihrem heutigen steuerbaren Einkommen.
Ebenso empfiehlt es sich, Werkzeuge zur Vermögensprojektion zu nutzen, um die Auswirkung der Reform auf Ihr Budget zu simulieren. So können Sie entscheiden, ob eine vorzeitige Amortisation oder eine Planung der Arbeiten über mehrere Steuerperioden für Ihre eigene Situation vorteilhafter ist.